Eind 2018 stond er een item over de zogeheten Halalhypotheken op de site van de NOS. De heer Mohamed Karrouch komt aan het woord en geeft aan dat er ongeveer één miljoen moslims in Nederland wonen. Daarom verwacht hij dat er commercieel ruimte is voor een nieuwe bank met bancaire producten die Halal zijn.
De Belastingdienst zal – is mijn inschatting – de Halalhypotheek geen strobreed in de weg leggen. Dit omdat er enerzijds geen recht bestaat op de zogeheten hypotheekrenteaftrek terwijl anderzijds er meer overdrachtsbelasting geheven zal worden. Dus de fiscus hoeft minder uit te betalen en ontvangt juist meer.
In dit stuk zal ik me richten op de Halal-hypotheek. Daarbij zal ik kort schetsen waarom een “normale” hypotheek op grond van de Islam niet acceptabel is. Ik zal ook aandacht besteden aan de aftrek van rente over de Eigen Woning Schuld in combinatie met een Halal hypotheek. Vervolgens zal ik een in het interview gesignaleerde oplossing bespreken in het licht van de overdrachtsbelasting.
Het is uitdrukkelijk niet mijn bedoeling de Halal-hypotheek volledig tegen het licht te houden. Mijn intentie is slechts om jou als lezer een korte introductie en enkele punten ter overdenking te geven.
RIBA
Riba is een term die in de Koran voorkomt. Simpel gezegd betekent dit dat er geen rente gevraagd mag worden als er geld geleend wordt.
Dit verbod is echter niet voorbehouden aan de Islam. Ook in de Torah wordt gesproken over dit verbod, bekend als ribbit. In de Middeleeuwen verbood de katholieke kerk het verdienen van geld met geld. Wie tijd en zin heeft kan een en ander nalezen in De koopman van Venetië van William Shakespeare.
Waar het in dit artikel om gaat is dat het voor bepaalde gelovigen dus niet alleen verboden is om rente te ontvangen, maar ook om een lening aan te gaan waarover rente betaald moet worden.
Ander verdienmodel Halalhypotheek
Dat betekent dat het klassieke verdienmodel van een bank niet gebruikt kan worden voor deze groep.
Dat model houdt in dat de bank geld leent (bijvoorbeeld via een spaarrekening) en vervolgens weer uitleent. Degene die het geld inlegt bij de bank, ontvangt een lagere rente dan degene aan wie het geld wordt uitgeleend aan de bank betaalt. Het verschil is de winst voor de bank. Als er geen rente kan worden gerekend, zal een bank dus producten moeten aanbieden die anders in elkaar zitten.
In het stuk op de site van de NOS wordt een voorstel gedaan om hypothecaire geldleningen van het predicaat Halal te kunnen voorzien.
De bank koopt de woning van de huidige eigenaar. Vervolgens verkoopt de bank die woning door aan haar klant waarbij deze koopsom schuldig blijft aan de bank. De koper neemt de verplichting op zich om die schuld geheel af te lossen binnen een overeengekomen termijn. De bank brengt geen rente in rekening.
De koopsom die de bank betaalt, wordt echter verhoogd met een tussen de bank en haar klant afgesproken bedrag. Die opslag leent de koper dus ook van de bank en die moet hij eveneens aflossen. Formeel wordt er geen rente in rekening gebracht, maar de bank verdient gedurende de looptijd wel aan deze constructie.
Voorbeeld:
A heeft zijn woning te koop staan.
A sluit een koopovereenkomst met C. Koopprijs is 100.
C sluit een Halalhypotheek af. De bank koopt de woning van A voor 100.
De bank verkoopt diezelfde woning vervolgens aan C met als koopsom 150.
C lost gedurende 30 jaar af op de lening van de bank.
In 30 jaar tijd ontvangt de bank dus 150 op een initiële investering van 100.
Opmerking inzake renteaftrek
De schuld van de koper aan de bank kwalificeert als Eigen Woning Schuld voor de inkomstenbelasting. Omdat er geen rente betaald wordt, bestaat er geen recht op aftrek van rente met betrekking tot deze schuld.
Ik heb eerder in een vaktijdschrift van Kluwer een artikel geschreven met als titel: Niemand kan 30 jaar de rente aftrekken. De combinatie van lage rentestanden, hoge taxatie voor de onroerende zaak belasting, eigen woningforfait en afschaffing van de zogenaamde Wet Hillen, zorgen ervoor dat ik de conclusie heb getrokken dat aftrek gedurende 30 jaar een illusie is. De thans bekende plannen van de overheid geven aan dat het percentage waartegen de rente mag worden afgetrokken ook nog verlaagd wordt.
Al met al is het dus de vraag of een gelovig persoon financieel een groot nadeel ondervindt van een renteloze Halalhypotheek.
Opmerking inzake de overdrachtsbelasting
Bij de overdracht van een woning moet op de akte van levering 2% overdrachtsbelasting worden ingehouden door de notaris.
De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van het object, waarbij als uitgangspunt wordt genomen dat die gelijk is aan de tegenprestatie, aldus artikel 9 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbrv).
Indien sprake is van kort op elkaar volgende leveringen, speelt ook artikel 13 van deze wet een rol. Als hetzelfde pand binnen zes maanden na de (eerste) belaste overdracht opnieuw wordt overgedragen, vindt alleen heffing plaats over de meerwaarde.
Voorbeeld:
A levert aan B voor 100.
B levert aan C voor 150.
Tussen de levering AB en BC zit minder dan 6 maanden.
Heffing van 2% over 100 terzake van de overdracht AB.
Heffing van 2% over 50 terzake van de overdracht BC.
Totale heffing is dus 2% over 150.
Echter, als de uiteindelijke eigenaar (C) en de tussenliggende partij (B) afspreken dat C aan B de door B betaalde overdrachtsbelasting (2% over 100) zal vergoeden, komt het anders te liggen. C zal in dat geval ook over die vergoeding overdrachtsbelasting moeten afdragen. De vergoeding wordt namelijk gezien als onderdeel van de tegenprestatie.
Voorbeeld:
A levert aan B voor 100.
B levert aan C voor 150.
Tussen de levering AB en BC zit minder dan 6 maanden.
Heffing van 2% over 100 terzake van de overdracht AB.
Heffing van 2% over 50 terzake van de overdracht BC.
C vergoedt bovendien aan B de door B betaalde overdrachtsbelasting.
Die vergoeding wordt ook belast.
C moet daardoor ook 2% over 2 (2% van 100) betalen.
Totale heffing is dus niet 3 (2% van 150) maar 3,04.
Bij een Halalhypotheek kan – zoals aangegeven – de weg worden gevolgd dat de bank de woning van A overneemt voor 100 en direct daarna levert aan haar klant C voor 150. Dat betekent dat C dus méér overdrachtsbelasting betaalt dan strikt genomen noodzakelijk.
Er is echter een hele eenvoudige én door de belastingdienst geaccepteerde oplossing die ik hierna uiteen zal zetten.
Oplossing inzake de overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting wordt geheven terzake van de overdracht.
Als in ons voorbeeld de bank (B) de eigendom aan haar klant (C) levert vóórdat de verkoper (A) deze eigendom overdraagt aan de bank, wordt overdrachtsbelasting geheven terzake van deze transactie. De grondslag is in dat geval de (hoge) koopsom (150) die C aan de bank betaalt.
Direct daarna wordt de akte van levering gepasseerd waarbij A de eigendom van de woning overdraagt aan de bank. Heffing zou dan plaatsvinden over de lage koopsom (100) die de bank aan A voldoet.
Door de werking van artikel 13 Wbrv wordt de berekeningsgrondslag (100) echter verminderd met de grondslag (150) waarover binnen zes maanden voorafgaande aan de tweede overdracht al overdrachtsbelasting is geheven. Dat betekent dus per definitie dat bij ondertekening van de akte van levering door A aan de bank géén overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Maar het houdt ook in dat C geen vergoeding aan de bank hoeft te betalen en C dus niet ook nog overdrachtsbelasting hoeft te voldoen over die vergoeding.
De heffing is in dat geval 3 (2% over 150) en niet 3,04 zoals hiervoor geschetst. Dit voordeel wordt simpelweg bereikt door het moment waarop de akten AB en BC worden getekend om te draaien, zodat eerst BC en dan AB wordt gepasseerd.
In de praktijk kan alleen een probleem ontstaan als de notaris de akte van levering Bank aan C eerder naar het Kadaster verstuurt dan de akte waarbij A de eigendom overdraagt aan de Bank. Het Kadaster zal dan namelijk concluderen dat de Bank (nog) niet bevoegd is aangezien de Bank (nog) niet de eigenaar is. De notaris moet daarom de inzending van de akten in de volgorde AB en dan BC doen.
Technisch noch juridisch een probleem, maar slechts een aandachtspunt.
Belastingdienst
Zoals aangegeven zal bij een Halalhypotheek de schuldenaar geen recht hebben op aftrek van hypotheekrente. Simpelweg omdat er geen rente wordt betaald. Dit betekent ook dat de fiscale “subsidie” van het eigen woning bezit niet voor kopers met een Halalhypotheek is weggelegd. Voor de Nederlandse schatkist is dat een opsteker.
Wat ook voordelig is voor de Belastingdienst is dat er meer overdrachtsbelasting geïnd zal worden. Dit komt doordat de fiscus 2% overdrachtsbelasting zal ontvangen over de hogere koopsom die betaalt wordt bij een Halalhypotheek. Die hogere koopprijs is de vergoeding die de koper aan de bank voldoet omdat er geen rente wordt gerekend en de bank daar dus niet op verdient.
Feitelijk ontvangt de fiscus dus nu 2% overdrachtsbelasting over de rentecompensatie terwijl de Belastingdienst dertig jaar lang geen renteaftrek hoeft te geven aan de koper.
