Kopen samenwoners een huis en zitten ze bij jou aan tafel voor financieel advies, stuur ze dan ook door naar de notaris. Hetzelfde geldt als ze hun huis willen verbouwen.
Niet omdat ze toch naar de notaris moeten om de (hypotheek)akte(n) te tekenen, maar omdat het goed mis kan gaan als zij hun onderlinge financiële afspraken niet vastleggen. Dat blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.
In die zaak had een koppel eerst een woning gekocht en daarna ook nog verbouwd. De vrouw had € 26.500 ingebracht bij de aankoop van de woning en later nog eens € 89.182,86 uit haar eigen zak betaalt aan de verbouwing daarvan. Nadat hun relatie was geeïndigd, wilde de vrouw dat geld graag terug hebben. De man vond echter dat zij daar geen recht op had. Dus stonden zij tegenover elkaar bij de rechtbank.
Om het je makkelijker te maken, geef ik hieronder eerst het resultaat en daarna pas de redenatie van de rechter weer, zodat je selectief kunt lezen. Tot slot volgt een tip die je in je advieswerk kunt toepassen om dit soort problemen te voorkomen.
AANKOOP
De rechter is van mening dat de vrouw wél recht heeft op terugbetaling van de € 26.500 die zij bij de aankoop van de gezamenlijke woning heeft geïnvesteerd.
VERBOUWING
De vrouw had een hele nauwkeurige op(s)telling gemaakt van alle bedragen die zij had (mee)betaald aan de verbouwing, zelfs tot twee cijfers achter de komma.
Dit mocht haar echter niet baten.Volgens de rechter had zij geen enkel recht op vergoeding van welk bedrag dan ook, omdat deze bedragen niet aan de aankoop waren besteed.
REDENERING ALGEMEEN
De rechter is van mening dat de algemene regels van het verbintenissenrecht moeten worden toegepast. Samenwoners kunnen namelijk geen rechten ontlenen aan de bijzondere regels die wel van toepassing zijn bij echtparen of geregistreerd partners.
Eventueel kan sprake zijn van een (stilzwijgende) overeenkomst waardoor de vrouw recht zou hebben op vergoeding van haar investering(en). Maar dan moet zo’n overeenstemming tussen partijen bewezen worden.
Als alternatieve grond voor het recht op terugbetaling zou de vrouw een beroep kunnen doen op de leer van de ongerechtvaardige verrijking. Maar dan moet voldaan worden aan alle eisen die aan dit leerstuk worden gesteld. Ook daarvan was hier geen sprake.
Als laatste memoreert de rechter dat de man mogelijk op grond van de redelijkheid en billijkheid aan de vrouw haar investering moet terugbetalen. De vrouw heeft echter onvoldoende (of zelfs helemaal niet) beargumenteerd dat in haar situatie zulke bijzondere omstandigheden speelden dat een beroep op deze redelijkheid en billijkheid zou kunnen slagen.
REDENATIE AANKOOP
Na het slaan van deze piketpaaltjes waarbinnen de rechter de zaak zal beoordelen, wordt dieper ingegaan op de argumenten.
Waar het betreft het bedrag dat de vrouw bij de aankoop heeft ingebracht, pakt het voor haar goed uit.
De reden hiervoor is dat uit de wet voortvloeit dat deelgenoten normaal gesproken voor gelijke delen gerechtigd zijn tot de gemeenschap(pelijke eigendom). In beginsel heeft iedere deelgenoot bij verdeling van die gemeenschap dan ook recht op vergoeding van het bedrag dat uit eigen vermogen is aangewend. Maar alleen als dat bedrag gebruikt is om die gemeenschap te creëeren. Bovendien moet de terugbetaling uit dat gemeenschappelijk vermogen komen.
De inbreng van € 26.500 is dus te zien als een privé-investering door de vrouw en daarom moet zij dat bedrag terugkrijgen uit of van de gemeenschap.
REDENATIE VERBOUWING
Volgens de rechter is het voorgaande niet van toepassing bij de kosten van de verbouwing. Want die algemene regel van vergoeding is alleen maar van toepassing bij de verkrijging van een vermogensobject dat gemeenschappelijk bezit wordt. Aangezien de woning al gezamenlijk eigendom was ten tijde van de verbouwing, heeft de vrouw geen recht op vergoeding van € 89.182,86, omdat iedere rechtsgrond hiervoor ontbreekt.
Dat zou anders zijn geweest als de man en de vrouw andersluidende afspraken hadden gemaakt en vastgelegd.
TIP VOOR JOUW CLIËNTEN
Zoals je kunt zien is het dus voor samenwoners lastig om geld terug te krijgen als de één meer heeft ingebracht dan de ander. Heeft die meerinbreng plaatsgevonden bij de aankoop dan lukt het misschien nog wel, alhoewel daar wel een rechtszaak over gevoerd moet worden. Maar bij investering uit eigen middelen ná de aankoop is dat zeer waarschijnlijk niet het geval.
Om problemen te voorkomen, is het advies dat samenwoners hun afspraken over de meer-inbreng schriftelijk vastleggen. En waar kunnen ze dat beter doen dan bij de notaris (waarbij ik direct zal erkennen dat ik bevooroordeeld ben in deze).
VEEG UIT DE PAN
Als jurist is het overigens aardig om te zien dat de rechter in overweging 6.22.1. een duidelijk verschil maakt tussen een recht op vergoeding van de meerinbreng vanuit de gemeenschap en vanuit de mede-eigenaar.
De rechter geeft namelijk aan dat de gemeenschap gebaat is geweest bij de investering door de vrouw bij de aankoop van de woning. Dat geeft haar recht op vergoeding door (of uit) deze (eenvoudige) gemeenschap van € 26.500. Zij had dus van de man slechts de helft van dat bedrag kunnen opeisen. Haar advocaat had echter gesteld dat de man het volledige bedrag aan de vrouw zou moeten vergoeden.
Je zult begrijpen dat in het eerste geval de vrouw feitelijk de helft van het bedrag ad € 26.500 zelf draagt. Een sigaar uit eigen doos zou je kunnen zeggen.
In diezelfde overweging stelt de rechter dat de vrouw een buitensporige hoge vordering heeft ingesteld. Oftewel: enige matiging vooraf had haar gesierd.
En als laatste maakt de rechter in overweging 6.21. korte metten met de gedachte van de vrouw en haar advocaat dat opheffing van het beslag bij de notaris niet meer nodig was. De woning was namelijk al verkocht en geleverd aan de koper. Op de helft van de overwaarde, die daarna bij de notaris op de derdengelden-rekening stond, had de vrouw tijdig derdenbeslag gelegd. De opheffing daarvan was nog steeds noodzakelijk volgens de rechter omdat de man anders nooit zijn geld zou ontvangen. Het verweer van de vrouw dat door de levering van de woning opheffing van het beslag niet meer aan de orde is, is voor de rechter onbegrijpelijk.
Uit deze overwegingen van de rechter kun je de voorzichtige conclusie trekken dat de rechter enigzins geïrriteerd was door het optreden – om niet te zeggen de onkunde – van de vrouw en haar advocaat.
