Per 1 april 2021 wijzigen de regels (opnieuw), waardoor je soms 8%, soms 2% en in enkele gevallen geen overdrachtsbelasting betaalt.

Als starter hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een huis. Die vrijstelling hangt wel af van je leeftijd en vanaf 1 april ook van de koopsom van je woning.

Wanneer je een woning koopt, moet jij overdrachtsbelasting betalen aan de Belastingdienst. Jouw notaris zorgt ervoor dat de overboeking goed verloopt. De overdrachtsbelasting is een vast percentage van de koopsom en onderdeel van de zogenaamde kosten koper die je bij de aankoop van een woning betaalt.

Maar niet iedereen betaalt overdrachtsbelasting. Voor “starters” geldt sinds 1 januari soms een vrijstelling. De wetgever hoopt dat zij daardoor makkelijker een woning kunnen betalen. Maar er zijn wel een aantal voorwaarden.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting eigenlijk? 
De Belastingdienst hanteert twee tarieven, namelijk 8% of 2%.
Die 8% moet je betalen als
=             je geen woning koopt;
of
=             als je wel een woning koopt maar daar niet zelf gaat wonen.

Koop je een woning waar je zelf gaat wonen, dan moet je 2% overdrachtsbelasting betalen.

Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Bij de aankoop van een bestaande woning hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

=       je bent nog geen 35 jaar oud;

=       je koopt een woning koopt je zelf in gaat wonen;

=       je tekent een verklaring voor de Belastingdienst;
deze verklaring ontvang je tijdig van je notaris;

=       je hebt nog niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling;
deze vrijstelling kun je namelijk maar één keer in je leven gebruiken.

Heb je al een eigen woning maar voldoe je aan deze vier eisen, dan kun je toch een beroep op deze vrijstelling doen als je een nieuwe woning aankoopt.

Per 1 april 2021 is er nog een extra voorwaarde ingevoerd. De woning mag namelijk niet meer waard zijn dan 400.000 euro. Dit bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd.

Jij bent 35+ maar je partner niet
Kopen jullie samen een woning onder de 400.000 euro, maar kan slechts één van jullie aanspraak maken op de startersvrijstelling? Bijvoorbeeld omdat jij al ouder bent dan 35? Dan betalen jullie, als je ieder voor de helft eigenaar wordt van het huis, alleen overdrachtsbelasting over jouw helft.

Jullie zouden ervoor kunnen kiezen om in dit geval je partner voor 99% eigenaar te maken, zodat jullie alleen over jouw deel (1%) overdrachtsbelasting betalen. Dat scheelt een paar duizend euro, maar mochten jullie uit elkaar gaan, dan heb je ook maar recht op 1% van de overwaarde. In een samenlevingscontract kun je afspreken dat jij in dat geval toch de helft van de overwaarde krijgt.

Overleg dit wel met je financieel adviseur. Niet elke hypotheekverstrekker gaat namelijk akkoord met zo’n scheve eigendomsverhouding.

Extra voorwaarde startersvrijstelling per 1 april 2021: koopsom
Per 1 april 2021 is er nog een extra voorwaarde bijgekomen. Vanaf die datum geldt namelijk dat de woning die jij koopt niet meer waard mag zijn dan € 400.000,-.

Het vervelende is, dat je niet alleen overdrachtsbelasting verschuldigd bent over alles boven dit bedrag, maar over de hele koopsom. Is de koopsom voor je nieuwe huis bijvoorbeeld € 410.000,-, dan betaal je € 8.200,- aan overdrachtsbelasting.

Let op met roerende zaken
Stel je koopt een woning en spreekt met de verkopers af dat je ook roerende zaken zoals losse kasten, plafondlampen, gordijnen en laminaat overneemt. Dan zul je een totaal-prijs afspreken.

Het is belangrijk dat die correct gesplitst wordt in een koopsom voor de woning en een voor de roerende zaken. Zeker als jij voldoet aan alle eisen van de startersvrijstelling, maar de totale koopsom net boven de grens van 400.000 euro ligt.

Is de totale koopsom bijvoorbeeld 405.000 euro voor de woning en zijn de gordijnen en laminaat 6.000 euro waard, dan is de koopsom voor de woning zelf 399.000 euro. Dus betaal je geen overdrachtsbelasting.

Maar spreek niet een te hoge koopsom af voor de roerende zaken. Het gaat tenslotte om 2e-hands spullen. De Belastinginspecteur kan achteraf namelijk van jou eisen dat je aantoont dat de roerende zaken inderdaad 6.000 euro waard waren. Kom jij niet hoger dan 4.500 euro, dan is de waarde van de woning niet 399.000 maar 400.500 euro. Dus boven de grens van 400.000 euro. Jij krijgt dan een na-heffing van 2% overdrachtsbelasting over die waarde van 400.500 euro.

Wil je meer weten, lees dan de brochure van de Belastingdienst (vooral het antwoord bij vraag 10 vond ik interessant.

Andere kosten

De overdrachtsbelasting is, net als de notariskosten, een van de verplichte, bijkomende kosten als je een huis koopt. Naast de overdrachtsbelasting moet je nog meer kosten betalen. Denk aan de kosten van je notaris en die van het Kadaster. Maar ook taxatiekosten, kosten voor een bouwkundige keuring en makelaarskosten.


%d bloggers liken dit: