Als een cliënt naar jou toekomt voor een goed advies inzake de beste Eigen Woning Schuld omdat er een nieuw huis wordt aangekocht, zul jij de financieringsbehoefte volledig in beeld moeten brengen. Daarbij hoort bij een bestaand pand ook de verschuldigde overdrachtsbelasting. Bij een woning is het lage tarief van 2% van toepassing. Betreft het geen woning, dan is het normale tarief van 6% verschuldigd. Bij een pand van € 300.000,- is dat wel een verschil van € 12.000,-.
Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.
Het maakt voor jouw cliënt dus financieel flink uit of het aangekochte huis ook echt een woning is zoals bedoeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Zeker als in de koopovereenkomst staat dat koper het registergoed gaat gebruiken als woning, terwijl het op dat moment nog verhuurd wordt aan een notaris als kantoorruimte.
Rechters oordelen wel eens tegengesteld over de vraag of 2% dan wel 6% overdrachtsbelasting betaald moet worden. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd.
Kantoorvilla is wonen of toch niet
Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan.
Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer.
In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen.
De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters vinden dat het feit dat er geen keuken (maar wel nog een pantry) en badkuip meer zijn, nog niet betekent dat het pand de bestemming wonen heeft verloren. Mede daarom oordeelt het hof dat de kantoorvilla een woning is gebleven. De koper hoeft dus maar 2% overdrachtsbelasting te betalen.
Pas dat toe in de praktijk en je krijgt problemen
Kort na publicatie van deze laatste uitspraak kregen we op kantoor de vraag voorgelegd of bij de overdracht van een specifiek pand nu wel of niet de lage heffing van 2% van toepassing was. Voorheen was er een advocatenkantoor gevestigd en volgens het bestemmingsplan mocht er zowel gewerkt als gewoond worden.
Op de foto’s die de makelaar op internet had gezet, zag ik dat er in dit pand wel een keuken zat met alle apparatuur. Ook was er een nette natte cel (geen bad, maar wel een werkende douche) aanwezig.
De eerste reactie was: 2% overdrachtsbelasting, want de overeenkomsten met de zaak die door het Hof was beslist, waren overduidelijk. Maar bij een vraagprijs van € 1 miljoen, is een foute inschatting een schadepost van € 40.000,-.
Telefonisch contact met de inspecteur overdrachtsbelasting bracht aan het licht dat hij zou uitgaan van een heffing van 6%. Achtergrond daarbij is dat de belastinginspecteur die de zaak aan het Gerechtshof had voorgelegd het niet eens was met de uitspraak. Daarom is cassatie ingesteld. Totdat duidelijk is hoe de Hoge Raad oordeelt, moeten alle inspecteurs één lijn trekken (en dat is dus heffing van 6% overdrachtsbelasting bij dit soort panden).
Hopelijk geeft de Hoge Raad duidelijkheid
Ik denk dat iedere belastinginspecteur, notaris en vastgoed-professional hopen dat het oordeel van de Hoge Raad gevraagd zal worden. Maar vooral dat de Hoge Raad de zaak ook daadwerkelijk in behandeling zal nemen. Deze hoogste rechterlijke instantie kan dit namelijk ook weigeren omdat het hier om feitelijkheden gaat en niet om juridische onduidelijkheden.
Een arrest van de Hoge Raad zal duidelijkheid geven aan iedereen die in het vastgoed werkt. Afwijzen van het cassatieverzoek omdat het niet om wetsuitleg gaat, zal de onduidelijkheid voor de praktijk juist in stand houden. Dat is voor jou in jouw praktijk ook vervelend, want bij twijfel kun jij niet de financieringsbehoefte in beeld krijgen.
Wordt zeker vervolgd.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
