Ik heb eerder geschreven over de bedrijfs opvolgings faciliteiten (BOF). Simpel gezegd kan een ondernemer zijn bedrijf bijna belastingvrij overdragen aan zijn kind(eren) tijdens zijn leven. Mocht de onderneming niet al in handen van de volgende generatie zijn gekomen tijdens leven, dan is in diezelfde BOF geregeld dat er ook vrijwel geen erfbelasting betaald hoeft te worden als de kinderen de onderneming erven. De BOF is dus fiscaal heel prettig voor ondernemers en hun opvolgers.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Maar dan is het wel van belang te weten wanneer sprake is van een onderneming. De heer Van der Leegte had met VDL – dat ondermeer in Born de populaire Mini bouwt – zeker een onderneming en zal bij de recente overdracht van zijn bedrijf aan zijn kinderen gebruik hebben gemaakt van de BOF.

Maar hoe zit het met vastgoedbeleggingen ? Als je een groot deel van je vermogen in “stenen hebt zitten”, moeten je erfgenamen dan straks over bijna iedere euro belasting betalen of kunnen zij ook gebruik maken van de uitermate gunstige voorwaarden van de BOF ? Bezit iemand twee of meer (studenten)panden dan wordt dat namelijk niet gezien als onderneming. Maar is er een grens en waar ligt die dan ?

Die vragen zijn recent beantwoord door de Hoge Raad. Het ging hier om diverse vennootschappen die gezamenlijk 350 panden in bezit hadden en waar in totaal 16 personen in dienst waren. Daarnaast werden voor bepaalde werkzaamheden derden ingeschakeld omdat de kennis en kunde voor specifiek of groot onderhoud niet intern aanwezig waren.

Volgens de rechters moet gekeken worden of er sprake is van een “duurzame organisatie van kapitaal en arbeid gericht op deelname aan het maatschappelijk productieproces om winst te behalen”. Maar daarbij moet, als het om vastgoed gaat, ook nog sprake zijn van arbeid die het normale vermogensbeheer te boven gaat en tot doel heeft meer rendement te halen dan bij dat normale vermogensbeheer.

Makkelijker kan ik het niet maken, maar in deze situatie was het belangrijkste dat het rendement op de beleggingen ongeveer 20% was. Niet dat de huurinkomsten zo hoog waren. Maar de rechters vonden dat ook gekeken mocht worden naar de waardestijgingen van de panden die te danken waren aan het goed georganiseerde onderhoud en de goede keuze van locaties.

Door dit arrest van de Hoge Raad is het dus ook voor kleine vastgoedbeleggers mogelijk om hun vastgoed-portefeuille fiscaal gunstig over te dragen aan hun kinderen. Bezit je meerdere panden, doe je meer moeite dan een passieve belegger om goede huurders te krijgen en (ver)koop je ook nog eens een pand met winst, dan kan het zijn dat je vindt dat het ook niet leuker kan worden.

Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.  

Printversie

%d bloggers liken dit: