Stel: je koopt een flat en dan komt er een shoarma-zaak op de begane grond. Niet iedereen zal daar even blij mee zijn. Dat blijkt wel uit een uitspraak uit Noord-Holland.
Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen
Er was sprake van een gebouw met zogeheten gemengd gebruik. Boven mocht gewoond worden en in de ruimte op de begane grond mochten commerciële activiteiten uitgeoefend worden. Maar volgens de splitsingsakte was niet iedere commercie toegestaan, want er stond expliciet dat de begane grond de bestemming winkel had.
Nu zat er echter een shoarma-zaak in. De rechter moest daarom oordelen of een gelegenheid waar je bereid eten kunt bestellen en opeten of meenemen een winkel kon zijn zoals dat in de akte was bedoeld. Een kwestie van interpretatie dus.
Volgens de Noord-Hollandse rechter is een winkel een gelegenheid die voor het publiek toegankelijk is en waar mensen zaken kopen. Een shoarma-zaak is horeca en daar komen mensen om iets te eten dat aldaar klaargemaakt wordt. Hieruit volgt dat een shoarma-zaak geen winkel is en dat die dus ook niet op de begane grond gevestigd mag zijn.
De rechters houden echter een deurtje open. Als namelijk van begin af aan duidelijk is dat de term winkel in de splitsingsakte te beperkt is geweest, kan het oordeel anders uitvallen. Als vanaf het allereerste begin (of gedurende lange tijd) de ruimte wel als horeca-zaak werd uitgebaat, dan moet de term winkel ruimer opgevat worden.
Helaas voor de uitbater van de shoarma-zaak was hier volgens de rechters in deze zaak geen sprake van. Er zou (tijdelijk) een broodjeszaak/roti-tent op de begane grond hebben gezeten en langere tijd kantoorruimte, maar dat maakte de (beperkte) interpretatie van het begrip winkel in de splitsingsakte niet anders. De deuren moesten dicht. Volgens mij had misschien een alternatief nog kunnen zijn dat de uitbater een (levensmiddelen) winkel was begonnen waar het publiek alle artikelen zou kunnen kopen om zelf thuis een broodje shoarma te maken.
Advies
Er zijn diverse leringen te trekken uit deze uitspraak:
- Een (beginnend) horeca-tycoon moet niet alleen kijken of het bestemmingsplan wel voorziet in een kebab-tent, maar ook het splitsingsreglement bekijken (zelfs als hij de ruimte alleen gaat huren);
- De koper van een woning in een appartementen-complex met gemengd gebruik moet niet alleen kijken wat er nú aan commerciële activiteiten in het complex plaatsvindt, maar ook wat er volgens de splitsingsakte later zou kunnen komen én wat er in het verleden is geweest.
- Een vastgoed-belegger doet er goed aan om na te gaan of die akte wel toestaat wat een huurder wil gaan doen in het complex. De eigenaar/verhuurder in de onderhavige zaak kan waarschijnlijk een schade-claim verwachten nu de huurder/exploitant van de shoarma-zaak ineens de deuren moet sluiten.
- Appartementen-complexen met gemengd gebruik op andere plekken dan een A1-locatie zullen minder aantrekkelijk zijn voor ondernemers. De onderhavige ruimte was namelijk (mogelijk) een tijdje in gebruik geweest als broodjeszaak, langere tijd als kantoorruimte en gedurende een jaar als horeca-zaak. Maar eigenlijk kan iedere appartementseigenaar bezwaar maken tegen elk ander gebruik dan winkel. Leegstand van commerciële ruimten dreigt dus op A2 en lagere rangen.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
