Veel mensen kiezen bij het afsluiten van een hypothecaire lening voor een lange rentevaste periode. Op zich is daar niets op tegen omdat het zekerheid geeft en je niet geconfronteerd wordt met forse wisselingen in het bedrag dat je maandelijks aan de bank moet betalen. Wonen is tenslotte een eerste levensbehoefte en daar moet je niet ineens (te) veel voor betalen.
Maar de keerzijde van de medaille is wel, dat de marktrente kan gaan dalen. Jij betaalt dan nog jaren een hoge rente, terwijl anderen wel kunnen genieten van die lagere rente. De eerste reactie zal zijn dat jij ook een lage rente wilt gaan betalen, maar dat kan niet omdat je vast zit aan je langlopende afspraken met de hypotheekbank.
Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.
Waarschijnlijk denk je er dan over om de lening over te sluiten, waardoor jij ook kunt profiteren van de actuele, lage rentestand. Je kunt dit doen door bij je huidige bank een nieuwe lening af te sluiten of door over te stappen naar een andere geldverstrekker (oversluiting).
Cijfermatig inzicht
Stel dat Jan in 2006 een woning heeft gekocht van € 250.000,- waarvoor hij € 200.000,- heeft geleend bij de ABN AMRO bank. De bank heeft destijds een rente van 6% voor 20 jaar vast aangeboden, waardoor Jan tot 2026 € 12.000,- per jaar aan rente betaalt.
Op dit moment brengt een andere bank voor dezelfde lening 2% rente in rekening, oftewel € 8.000,- per jaar minder. Tot 2026 zou dat Jan € 80.000,- schelen.
Boeterente
Helaas is het zo dat het geldelijke voordeel van Jan een nadeel is voor zijn huidige hypotheekverstrekker. Deze bank loopt namelijk over de resterende rentevastperiode geld mis. Namelijk diezelfde € 80.000,- die het Jan scheelt.
Daarom staat in de “kleine lettertjes” van (vrijwel) iedere geldleningsovereenkomst dat de bank het recht heeft bij vervroegde aflossing een boete in rekening te brengen. Dat is eigenlijk een afkoopsom die gelijk is aan de contante waarde van het verlies van de bank. Voor Jan betekent het dus dat zijn voordeel weer als sneeuw voor de zon verdwijnt.
Boetevrij aflossen bij verkoop
Maar er is een lichtpuntje. In de meeste overeenkomsten staat namelijk dat boetevrij afgelost mag worden als een huis verkocht wordt en de eigendom bij de notaris aan een ander wordt overgedragen. Alleen moet je dan wel verhuizen.
Veel mensen willen toch wel hun huidige woning verlaten, bijvoorbeeld omdat die te klein is geworden nu de kinderen ook 10 jaar ouder zijn. Of ze willen juist naar een kleinere (levensloop bestendige) woning overstappen omdat ze op leeftijd beginnen te raken en een groot huis te bewerkelijk is.
Schijnconstructie
Maar er is ook een kleine groep die wel van zijn dure hypotheek af wil, maar niet weg wil uit zijn huis. Laten we er van uitgaan dat Jan tot die groep behoort.
Jan verkoopt zijn huis aan zijn kapitaalkrachtige vriend Piet voor € 250.000,- (de getaxeerde verkoopwaarde). De notaris geeft aan de bank door dat er sprake is van aflossing in verband met verkoop, waardoor de bank een aflosnota zal opstellen zonder boeterente. Na de ondertekening van de akte blijft Jan in het huis wonen en betaalt aan Piet een huur van € 1.000,- per maand.
Uiterlijk zes maanden na het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris wordt de transactie weer terug gedraaid. Althans, Jan koopt het huis terug van Piet voor € 250.000,- en laat het weer op zijn eigen naam registreren bij het Kadaster.
Natuurlijk zijn hier kosten aan verbonden omdat twee keer de kosten van de notaris en het Kadaster betaald moeten worden en er één keer overdrachtsbelasting ad 2% over de koopprijs afgedragen moet worden aan de fiscus.
In mijn cijfervoorbeeld is er dan € 5.000,- aan belasting en circa € 2.000,- aan andere kosten verschuldigd. Maar dat is beduidend minder dan een boeterente die de contant gemaakte waarde is van het rentevoordeel van € 80.000,-. En Piet heeft in totaal € 6.000,- gekregen in zes maanden tijd over een investering van € 250.000,- en dat is hoger dan de 1,7% spaarrente die zijn bank hem had aangeboden.
Schijnconstructie ? Dienstweigering notaris !
De banken hebben een imagoprobleem dat ontstaan is na de bankencrisis. De overheid heeft veel (van ons belasting)geld moeten steken in de bancaire sector om te voorkomen dat de banken failliet zouden gaan.
Dus zullen er onder de lezers mensen zijn die het geen enkel probleem vinden als een huiseigenaar de hierboven beschreven constructie aangaat om een lagere hypotheekrente te krijgen.
Maar notarissen mogen hier niet aan meewerken omdat het een schijnconstructie is. De notaris moet namelijk de belangen van alle betrokken partijen in het oog houden en daar hoort ook de hypotheekbank bij. Dus als Jan en Piet de eerste keer bij de notaris komen en vertellen wat zij van plan zijn, dan zal de notaris moeten weigeren om zijn of haar diensten te verlenen.
Rentemiddeling eerder mogelijk ?
Recent heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) de banken er op gewezen dat door het strikt hanteren van de voorwaarden bij boetevrije aflossing (wel bij verkoop, niet bij oversluiting) dit soort (schijn)constructies in het leven worden geroepen. Of de banken hiervan nota hebben genomen en dus eerder zullen instemmen met rentemiddeling, valt alleen maar af te wachten.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
