Niemand wil te veel belasting betalen en dat zie je terug bij de heffing van overdrachtsbelasting. Bij een bedrijfspand betaal je drie keer meer dan bij een woning. Maar toch is het verschil tussen deze beide soorten onroerende zaken niet altijd even duidelijk.
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht
Zo is Advocatenkantoor Moszkowicz gevestigd in een statig herenhuis aan de Wilhelminasingel in Maastricht. Oorspronkelijk als woning gebouwd, maar de laatste jaren in gebruik als kantoor. Het pand is een kleine verbouwing (installeren bad en douche in het kopieerhok) en plaatsen van een fornuis in de pantry) weer te gebruiken als woning.
Een logisch gevolg hiervan is dat een koper voor de voor hem zo gunstig mogelijke uitleg kiest. De Belastinginspecteurs zijn het daar niet altijd mee eens en dat leidt tot rechtszaken, waarvan ik er graag twee onder uw aandacht breng.
Kantoorvilla is een kantoor en geen villa. 6%
In het midden van het land stond een sjiek herenhuis. Tot voor kort was daar een advocatenkantoor gevestigd. Na vertrek van de advocaten-maatschap stond het pand te koop en werd in advertenties vermeld dat het recent als kantoor in gebruik was en dat de ruimten daarvoor geschikt waren.
Ten tijde van de levering bij de notaris was er verder niets gewijzigd aan de indeling van de ruimten, dus was het pand op dat moment nog steeds een kantoor, aldus de rechters.
Daaraan doet niet af dat de koper deze fraaie stadsvilla daarna ingrijpend heeft laten verbouwen en daar nu zelf in woonde.
De Belastinginspecteur had dus terecht een naheffing van de overdrachtsbelasting opgelegd omdat er niet 2% maar 6% geheven had moeten worden, aldus de Rechtbank Gelderland.
Advies
Bij (ver)koop van zo’n prachtig pand dat als kantoor gebruik was, maar ook voor bewoning geschikt is, is tijdig overleg met de notaris en de Belastinginspecteur gewenst.
Wellicht is het voor de verkoop gunstiger eerst te verbouwen (naar woning) en dan pas te verkopen.
Nb:
Deze casus heeft niets te maken met Advocatenkantoor Moszkowicz.
Ondanks onbewoonbaar verklaring is het toch een woning: 2%
In deze zaak uit Zeeland werd een complex bestaand uit drie herenhuizen, een liefdesgesticht, een klooster met kapel en bijgebouwen overgedragen.
Een deel van de herenhuizen was bewoond ten tijde van de levering en de rest was (deels) gesloopt of onbewoonbaar (en ook door de bevoegde autoriteiten onbewoonbaar verklaard). Na de levering heeft de koper van het complex een hotel gemaakt.
De Belastinginspecteur meende dat (onder andere) vanwege onbewoonbaarverklaring van delen van het complex er geen sprake was van een woning. Je kon er mocht er op dat moment niet wonen. Dus had niet 2% maar 6% overdrachtsbelasting betaald moeten zijn.
De rechters in Zeeland zijn het met deze redenatie niet eens en wijzen er op dat er gekeken moet worden of het complex bestemd was om er te wonen. Dus niet of dat juridisch en feitelijk wel kon. Dat er sprake is van gaten in de daken, de ramen kapot waren of zwammen uitbundig groeiden op de muren, maakt daarbij niet uit.
Op basis van de feiten trekt de rechter de conclusie dat het totale complex een woon- bestemming heeft en dat er dus slechts 2% en niet 6% betaald moet worden.
Conclusie
Dit is een gunstige uitspraak voor al die bijzondere objecten die te koop staan maar economisch moeilijk rendabel te exploiteren zijn door een koper. Een verschil van 4% belastingheffing kan de rentabiliteit verbeteren. En dus ook de kans op het sluiten van een koopovereenkomst.
Nb (03-06-2015):
Er is door de Belastinginspecteur hoger beroep aangetekend tegen deze uitspraak. Dus we kunnen nog niet met zekerheid zeggen of de redenatie van de rechters uit Zeeland overeind blijft.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
