Vorige week viel het vakblad van Kluwer “De Hypotheekadviseur” op de mat bij de abonnees.
In dat blad stond ook mijn column over De Familiebank.
Ik vroeg daarin naar de ervaringen die financieel adviseurs hebben met het aanvragen van hypothecaire financieringen bij banken en verzekeraars in combinatie met een lening via de Familiebank.
Aan het einde van de dag had ik al een uitgebreide reactie ontvangen van Jamie Hilgersom.
Graag deel ik die met u.
De reactie van Jamie Hilgersom:
Hoi Ernst, familiebank in combinatie met financiering geldverstrekker blijft vanwege “onzekerheid” t.a.v. toekomstige schenkingen een probleem bij acceptatie.
Je vraagt om input t.a.v. hoe geldverstrekkers hiermee omgaan.
Antwoord: dramatisch…!
In mijn optiek zou het beste zijn wanneer er bij geldverstrekkers en de toezichthouder / wetgever onderzoek gedaan zou worden naar het percentage financieringen die in deze combinatie leiden tot betalingsproblemen. Ik denk dat dit enorm laag is.
En dat op basis van deze gegevens zou mogen worden afgeleid dat het een veilige combinatie is. En dat er in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet wordt opgenomen dat het geldverstrekkers toegestaan wordt om de lasten uit een familiebank (ouders of grootouders), niet zijnde leningen van derden, buiten beschouwing mogen worden gelaten.
Ironisch genoeg kan bijvoorbeeld garantstelling wel hier en daar, maar is de familiebank niet toegestaan. Ondanks dat de geldverstrekker in beginsel minder risico heeft LTV en de klant een lagere rente vanwege betere verhouding LTV.
Puur vanwege het risico dat er geen schenking terug plaats vindt. Risicoanalyse toepassen is goed, maar dan moet het wel goed gebeuren, in lijn met de praktijk. Je laat ook niet al je kiezen trekken om te voorkomen dat je een gaatje krijgt. Financieren is inherent aan het nemen van risico’s. Anders zouden de rentes veel lager zijn. Ik ben van mening dat vanwege angst er geen beleid is bij de geldverstrekkers.
Ik vernam inmiddels een maand of 4 geleden dat Obvion met nieuw beleid bezig zou zijn. M.a.w. toestaan dat er een combinatielening is, met standaard beleid over aan te leveren documenten en zekerheden / verklaringen. Daar heb ik verder niets over vernomen.
Ik adviseer graag de familiebank. Ouderen met voldoende liquide middelen adviseer ik ook vaak om hun kinderen aan te bieden (een deel van) hun hypotheek te herfinancieren. 1,5% a 2% rendement t.o.v. 1% op de spaarbank… Het is een win-win-win-win die er mogelijk is.
De woningeigenaar heeft geen topopslag / kan iets meer lenen. De familie krijgt een iets hogere spaarvergoeding. De geldverstrekker heeft minder risico LTV.
De belastingdienst heeft een nadeel vanwege een veelal hogere rente op de familiebank, maar dit wordt gecompenseerd door een lagere rente op de lening bij de geldverstrekker (vervallen topopslag). Ik heb echt sterk de indruk dat hier veel en veel meer uit te halen valt.
Al eerder wees ik je op de escape binnen de regeling van NHG inzake verplichtingen die pas na 12 maanden ingaan. Geldverstrekkers vinden de intentieverklaring vaak niet voldoende.
Laatst opende ik op Linked’In op het FFP-forum een discussie over de problematiek hieromtrent.
Iedereen wil graag eerlijk zijn. Bij de geldverstrekker meld je het als eigen middelen / schenking omdat het anders niet past. Maar zowel kind als ouder wil eigenlijk een (voordelige) financieringsconstructie aangaan zonder schenking.
Er zijn wel meer dingen ondoordacht en vreemd, maar het bovenstaande aansluitend op jouw artikel in de Hypotheekadviseur zit me al jaren dwars. ik wil en moet in het klantbelang denken en handelen en adviseren. Maar als het klantbelang ingeef dat een combinatielening het beste uitpakt, dan kan dat ineens niet. Heel vreemd.
Je moet dingen gaan verzwijgen met het risico op fraude en registratie in ongewenste registers wanneer je het onterecht aanmerkt als eigen middelen. Tsja, wat doe je? Je hebt integriteitsnormen. Je kan het niet aanmerken als schenking.
Ik laat ouders ook niet verklaren dat het een schenking zal zijn, ik laat ze verklaren dat ze voornemens zijn om ten aanzien van de aankoop van een woning een schenking te doen.
Ironisch genoeg accepteren geldverstrekkers deze verklaring tot op heden wel bij de acceptatie van een hypotheekdossier. Dat na acceptatie van het hypotheekdossier de ouder besluit het voornemen niet uit te voeren, maar in plaats van een schenking een lening te verstrekken, dat kan gebeuren toch…..?
Anders moeten ze consistent zijn bij de acceptatie en alleen genoegen nemen de verklaring dat de schenking zal worden verricht.
In mijn optiek zou in de Tijdelijke Regeling, dan wel een besluit die op deze regeling betrekking heeft, meer duidelijkheid moeten worden geboden over de (on-) mogelijkheden van de familiebank. Juist vanwege de LTV-norm die snel afneemt en het ontbreken van een redelijke termijn om aan eigen middelen te hebben kunnen komen (denk aan starters in 2018, huidige studenten, die binnen 7 jaar ineens 6% van de waarde van de woning zouden hebben moeten sparen) is het van belang dat ouders kunnen bijspringen.
Een schenking is in veel situaties niet wenselijk voor de ouder. Een lange reactie.
Einde reactie
Mocht u willen reageren, dan kan dat door mij en Jamie Hilgersom een mail te sturen.
