Koopcontracten en beleggingspanden
B. Is een schiftelijk koopcontract vereist bij aankoop van een beleggingspand ?
Volgens artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (BW) is de koopovereenkomst alleen geldig als die schriftelijk is aangegaan.
Maar dan moet het verkochte object wel een woning zijn en de koper een natuurlijk persoon zijn die niet een beroep of bedrijf uitoefent.
Loodsen, winkels en andere “echte” bedrijfspanden
Dat betekent dus dat als het beleggingspand geen woning is, maar bijvoorbeeld een loods of winkel, de koper en verkoper niet verplicht zijn om hun afspraken vast te leggen in een schriftelijk koopcontract. Als zij mondeling tot overeenstemming zijn gekomen, dan zijn partijen gebonden aan hun afspraken omdat er al een koopovereenkomst gesloten is.
Het is daarom goed om tijdens de onderhandelingen over de verkoop dan wel aankoop van zo’n bedrijfsobject duidelijk aan te geven dat er geen rechten aan de biedingen en andere uitlatingen kunnen worden ontleend totdat er schriftelijke koopovereenkomst is opgemaakt en getekend.
Alhoewel een schriftelijk koopcontract bij dit soort objecten niet noodzakelijk is, is het raadzaam om toch een koopcontract op te stellen. Niet alleen zijn de afspraken duidelijk geformuleerd en is eenvoudig te bewijzen wat die inhouden. Maar als gebruik gemaakt wordt van model-contracten dan zijn ook de Algemene Voorwaarden en jurisprudentie hierover toepasselijk mocht er onverhoopt toch discussie ontstaan over de inhoud en uitwerking van de afspraken.
Woningen ter belegging
Betreft het aan te kopen beleggingspand een woning dan komt de vraag op of de eis van de schriftelijke overeenkomst uit artikel 7:2 BW wel van toepassing is. Bij de invoering van dit wetsartikel is aangegeven dat een aankoop ter belegging in beginsel betekent dat de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Belangrijk punt is namelijk dat de koper de betreffende woning “voor eigen gebruik” moet aankopen. Is dat het geval, dan moet de koopovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd anders is de koper niet gebonden. Gaat de koper er niet zelf wonen, dan is een schriftelijke overeenkomst niet verplicht en is de koper al gebonden aan de mondelinge afspraken.
Om discussie te voorkomen of de koper wel of niet verplichtingen is aangegaan, is het beter om bij een woning die een beleggingspand is (zoals een studentenpand), altijd een koopovereenkomst op te stellen.
En de koper kan maar beter in iedere communicatie laten blijken dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan zijn uitspraken en toezeggingen totdat het koopcontract is opgemaakt en getekend.
De notaris kan u hierover verder inlichten.
Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht, in gesprek tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.
