Koopcontracten en beleggingspanden
A. Misverstand over voorlopig koopcontract
Vaak wordt de term voorlopig koopcontract gebruikt voor het door de makelaar (of de notaris) opgestelde document waarin de uitkomst van de onderhandelingen tussen verkoper en koper is vastgelegd.
Men beoogt daarmee aan te geven dat dit document nog niet de definitieve overdracht van de eigendom teweegbrengt. Daarvoor is namelijk de akte van levering noodzakelijk die door de notaris wordt opgesteld. Dat is normaal gesproken ook het moment waarop de koper de koopsom betaalt aan de verkoper.
Door het gebruik van de termen voorlopig koopcontract en definitieve beschrijving, is wel duidelijk dat er verschil is tussen twee fase in het proces. Juristen noemen dat de obligatoire fase (het koopcontract waarin ieders verplichtingen zijn vermeld) en de zakenrechtelijk fase de notariële akte van levering waardoor de eigendom over gaat).
In de praktijk blijkt dat kopers op het verkeerde been gezet worden door het gebruik van de term voorlopig koopcontract. Zij denken dan dat het ondertekenen ervan geen enkele verplichting met zich meebrengt omdat het voorlopige afspraken betreft. Dat is niet het geval !
Door het voorlopig koopcontract te ondertekenen zijn zowel de koper als de verkoper gebonden aan de daarin vermelde afspraken.
Niet nakomen daarvan betekent dat de nalatige partij schadeplichtig wordt.
Alleen als er in het koopcontract ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, kan een partij zich terugtrekken zonder dat hij of zij een schadevergoeding hoeft te betalen. Maar dan nog alleen als aan alle eisen van de betreffende ontbindende voorwaarde is voldaan en tijdig daarop een beroep is gedaan.
De term “voorlopig koopcontract” is dus misleidend.
Het is bovendien voor alle partijen van groot belang om ontbindende voorwaarden in het koopcontract goed te formuleren.
De notaris kan u hierbij van dienst zijn.
N.b.: Doorgaans stelt de makelaar het koopcontract op. Maar ook de notaris kan dit juridische document opmaken.
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht
