Overdrachtsbelasting en BTW bij beleggingspanden
Bij de verwerving van de eigendom van een beleggingspand moet er belasting betaald worden.
Dat kan BTW zijn, maar meestal is het Overdrachtsbelasting.
Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.
Overdrachtsbelasting 6% dan wel 2% of 6% en 2%
De overdrachtsbelasting is op dit moment (januari 2014) 6%.
In het kader van de stimulering van de woningmarkt is echter (tijdelijk) een verlaagd tarief ingevoerd. Bij de aankoop van een woning (cum annexis) hoeft er slechts 2% overdrachtsbelasting voldaan te worden. Dit lage tarief is ook van toepassing als het een woning is die niet door de koper zelf bewoond gaat worden. Dus ook bij de aankoop van bijvoorbeeld een studentenpand als belegging, wordt het lage tarief geheven.
Betreft het aan te kopen object iets anders dan een woning (denk aan een bedrijfsloods of winkelruimte) dan is de koper 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Is het aan te kopen beleggingspand een combinatie van een woning en overige ruimten (zoals bij een woon-/winkelpand of loods met bedrijfswoning), dan zal verder gekeken moeten worden en eventueel overleg gevoerd moeten worden met de Belastingdienst.
Is namelijk het niet-woningdeel zeer ondergeschikt aan het woongedeelte, dan zal waarschijnlijk alleen 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Is het bedrijfsdeel het hoofdbestanddeel, dan moet 6% worden afgedragen.
In alle andere situaties van gecombineerde woning/bedrijfs-objecten zal aan ieder deel een waarde moeten worden toegekend voor de heffing van de overdrachtsbelasting. Over de koopsom voor de woning(en) is dan 2% overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl over het bedrijfs- of winkelgedeelte 6% overdrachtsbelastting betaald moet worden.
De notaris kan u hierover meer vertellen en in overleg treden met de Belastingdienst.
BTW EN/OF OVERDRACHTSBELASTING
Zoals hiervoor aangegeven is bij overdracht van registergoederen bijna altijd alleen overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW.
Daarop zijn twee uitzonderingen, namelijk als er verplicht BTW geheven moet worden of als er geopteerd wordt voor levering met BTW.
Optie tot levering met BTW
In het laatste geval moeten koper en verkoper met elkaar afspreken dat de overdracht belast wordt met BTW. Zij dienen hiertoe een verzoek in (dat wordt gedaan in de akte van levering op te stellen door de notaris) bij de belastingdienst, waarbij meestal ook gemeld wordt dat de BTW wordt verlegd.
Het effect is dat bij de verkoper geen correctie plaatsvindt van de in voorgaande jaren door hem/haar afgetrokken BTW terzake van de verwerving of verbouwing van het pand. De koper heeft echter ook geen cashflow probleem omdat de BTW verlegd wordt en dus niet daadwerkelijk voldaan hoeft te worden. Maar als de koper geen BTW-plichtige ondernemer is en/of geen BTW in rekening kan brengen (bijvoorbeeld bij de huurder van het object), dan is het opteren voor BTW-belaste levering niet aantrekkelijk voro de koper.
Ondanks het feit dat partijen opteren voor BTW moet de koper ook de overdrachtsbelasting betalen. Die belasting, van waarschijnlijk 6%, is namelijk altijd verschuldigd tenzij er verplicht BTW voldaan moet worden. Bij opteren voor BTW is er geen sprake van een plicht.
BTW wettelijk verschuldigd
Als het over te dragen object een zogeheten “nieuw vervaardigde” onroerende zaak is, dan moet de koper BTW betalen.
(Uitzondering hierop is als de verkoper geen ondernemer is. Zie daarvoor een artikel van Mr Ernst Loendersloot.)
Wat een “nieuw vervaardigde” onroerende zaak is, is sinds het Don Bosco-arrest van de Hoge Raad minder duidelijk. Het kan namelijk ook gaan om een oud gebouw, dat gesloopt is voordat de eigendom wordt overgedragen. Of om een ingrijpend verbouwd object dat anders is dan het voorheen was. Maar ook om een pand dat nog gesloopt of ingrijpend verbouwd zal worden na ondertekening van de akte van levering bij de notaris maar waarvan koper en verkoper wel hebben afgesproken dat koper een gesloopt dan wel verbouwd object koopt.
Is er sprake van een “nieuw vervaardigde” onroerende zaak, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd mits die eigendomsoverdracht plaats vindt op of binnen twee (2) jaar na de eerste ingebruikname van het object. Gedurende die periode is er op basis van de wet geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Uitzondering daarop is als de koper de verplicht te heffen BTW (geheel of gedeeltelijk) in mindering kan brengen bij zijn of haar eigen BTW aangifte. Dan is de BTW namelijk geen echte kostenpost voor de koper.
Is de koper geen BTW-plichtige ondernemer terwijl de levering wel binnen de gemelde twee-jaarstermijn plaatsvindt, dan is er dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Kan de koper de BTW wel kwijt, dan is er wel overdrachtsbelasting verschuldigd bij levering binnen die gemelde periode van twee jaar.
Het is dus belangrijk om te weten of de koper na de levering BTW ondernemer wordt. Een belegger is dat in beginsel niet, maar dat kan anders zijn als over de huurprijs BTW in rekening wordt gebracht. Dat zal vaak het geval zijn als het beleggingspand verhuurd wordt aan een zogeheten BTW-ondernemer die voldoet aan het aanvullende criterium dat genoeg BTW-belaste prestaties worden verricht in het gehuurde pand.
Als een ondernemer zijn of haar (vrij) nieuwe bedrijfspand verkoopt aan een andere ondernemer, waarna in het pand voldoende BTW-belaste prestaties worden verricht, dan wordt vaak gekozen om bij de levering te opteren voor een BTW-belaste levering. Zeker als het pand nog geen 10 jaar geleden nieuw is gebouwd of fors is verbouwd. Door de optie voor BTW wordt bij de verkoper namelijk de eerder (bij de (ver)bouw) afgetrokken BTW niet herrekend.
Zie ook hiervoor.
De notaris kan u meer vertellen over BTW en overdrachtsbelasting.
