Uitponding van beleggingspanden
Hieronder wordt meestal de situatie verstaan dat een belegger een object verwerft met de bedoeling om dat (juridisch en/of bouwtechnisch) te splitsen in meerdere woningen en die afzonderlijke woningen daarna te verkopen.
Dan moeten een aantal zaken goed in de gaten worden gehouden:
- de individuele woningen moeten bij de uitponding wel voldoen aan alle eisen van de Woningwet, zoals (on)verplichte buiten-bergingen, balkons en vluchtwegen;
- alvorens te verbouwen en te splitsen moet nagegaan worden bij de betreffende gemeente of er een splitsingsvergunning verplicht is;
- sommige gemeenten stellen eisen terzake van het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn per woning;
zijn deze niet of niet voldoende te realiseren op het eigen terrein, dan zijn er mogelijk aanvullende kosten; - verrekening overdrachtsbelasting.
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen
Terzake van de verrekening van de overdrachtsbelasting schetsen we de volgende situatie.
A is eigenaar van een pand aan een Amsterdamse gracht waarin nu drie (3) losse woningen aanwezig zijn die verhuurd worden. B koopt dat pand en betaalt overdrachtsbelasting.
B weet de huurovereenkomsten te ontbinden, laat het pand juridisch splitsen en verkoopt de drie (3) woningen aan drie verschillende particulieren (hierna ook C genoemd).
Als de levering aan deze drie (toekomstige) bewoners binnen de termijn als bedoeld in artikel 13 van de Wet op belastingen rechtsverkeer (WBRV) plaatsvindt, dan wordt er bij de doorverkoop bij C alleen overdrachtsbelasting geheven over de koopprijs voorzover die hoger is dan de koopprijs waarvoor B het betreffende deel heeft aangekocht.
C betaalt dus slechts overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom, terwijl B over zijn volledige koopprijs overdrachtsbelasting is verschuldigd.
B kan in het koopcontract met C andere afspraken maken; deze houden in dat C aan B zal vergoeden de overdrachtsbelasting die B al voldaan heeft. Dit moet echter wel expliciet vastgelegd worden, bijvoorbeeld in het koopcontract.
De notaris kan voor de juiste formulering van deze afspraken zorgen.
Let op: In de praktijk blijkt dat er door B gedacht wordt dat hij of zij de eerder door hem betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgt van de Belastingdienst. Dat is niet het geval. B krijgt nooit overdrachtsbelasting terug !
Alleen door goede afspraken te maken met C krijgt B een bedrag vergoed door C. Ontbreken deze afspraken, dan krijgt B niets vergoed
