Sinterklaas zou je kunnen zien als de CEO van een internationaal opererend transportbedrijf. Pakketjes worden vanuit de hele wereld aangevoerd naar een centraal distributiepunt en van daar uit bezorgd op vele adressen in Nederland.
Je vraagt je af of de Rechtbank in Den-Haag zich hiervan bewust was toen zij op 5 december 2012 een uitspraak deed in een zaak waarbij een ander groot distributiebedrijf betrokken was, namelijk PostNL.
Ik denk het niet, maar graag wil ik je wijzen op deze zaak. Want het blijkt dat zelfs als er professionals betrokken zijn bij het opstellen van contracten er fouten gemaakt kunnen worden die voor alle betrokkenen vervelend en vooral kostbaar kunnen uitpakken. In dit geval ging het om een schadepost van € 15.000.000,-.
Voorwaar een duur “kadootje” van de Goed Heilig Man.
DE SITUATIE EN DE BETROKKEN PARTIJEN
In deze zaak heeft DISTRIPARK A12 B.V. aan POSTNL REAL ESTATE B.V. een perceel grond verkocht . De koopprijs bedraagt € 7.200.000,-. In de uitgebreide schriftelijke koopovereenkomst hebben partijen (onder meer) in artikel 5 opgenomen dat de verkoper de grond “schoon en gesaneerd” zal leveren.
Helaas blijkt de grond zodanig verontreinigd dat er eerst gesaneerd moet worden. Koper en verkoper maken daarom nadere afspraken. Die houden in dat de levering bij de notaris tóch plaats vindt vóórdat de grond geschoond is van verontreiniging. De verkoper dient wel nadien te zorgen voor de sanering op eigen kosten. Om zeker te weten dat verkoper die verplichting nakomt moet van de koopsom een bedrag van € 1.200.000,- in depot blijven bij de notaris. Ook wordt afgesproken dat de notaris een depot-overeenkomst zal opstellen. Een deadline voor de afronding van de sanering wordt echter door geen van de partijen genoemd.
De levering vindt plaats en bij het notariskantoor blijft het gemelde bedrag in depot staan. Ook wordt een depot overeenkomst getekend door de partijen en de notaris.
Het dispuut
Na de overdracht van de grond wordt er hard gewerkt door een saneerder want op 14 februari 2011 bericht Gedeputeerde Staten van Noord-Holland dat de sanering als afgerond moet worden gezien. Je zou verwachten dat daarmee de kous af is en het depot door de notaris uitbetaald kan worden aan de koper.
Dat is echter niet het geval, omdat de koper zich op het standpunt stelt dat de depotovereenkomst niet alleen ziet op de plicht om te (laten) saneren, maar ook op de verplichting om dat tijdig te doen. De koper is van mening dat er door de saneerder niet hard genoeg gewerkt is, want de voorgenomen bouw op het perceel is flink vertraagd. En tijd is geld, ook (of vooral) hier.
De koper claimt dus geld te moeten krijgen van de verkoper en claimt dat zij dat kan verhalen op het bedrag dat in depot staat op grond van de depotovereenkomst. Ook al staat nergens in de depotovereenkomst een uiterste datum en is daarin ook niet vermeld dat de verkoper een schadevergoeding moet betalen als er niet tijdig gebouwd kan worden.
De verkoper kan dit niet waarderen en claimt nu dat de koper de afspraken niet nakomt. Tenslotte is geleverd wat er afgesproken is (schone grond) en moet de volledige koopsom betaald worden door de koper. Door te weigeren mee te werken aan uitbetaling van het depot, doet koper dat niet en is er dus 1% van de koopprijs per dag als boete verschuldigd. Oftewel ruim € 15.000.000,-.
Het oordeel
De rechters moeten zich buigen over de vraag of het depot alleen is ingesteld in verband met het eindresultaat van de noodzakelijke sanering dan wel of dit ook ziet op een termijn waarbinnen sanering moet hebben plaatsgevonden.
En vervolgens of de boete uit het koopcontract ook van toepassing is op het (niet tijdig) nakomen van de afspraken uit de depotovereenkomst.
Uiteindelijk oordeelt de rechtbank dat de depotovereenkomst alleen is ingesteld om te zorgen dat er een “schone grond verklaring” kan worden afgegeven. Omdat er niets is vastgelegd over de termijn waarbinnen dit gedaan moet zijn, heeft verkoper recht op het depotbedrag zodra die verklaring door GS is afgegeven en aan de koper is overhandigd.
Door de weigering van de koper om het depot uit te laten betalen, pleegt deze wanprestatie en is hij dus schadeplichtig.
Maar de boete wordt wel gematigd tot € 372.750,-. Niet omdat de boeteclausule uit het koopcontract niet van toepassing is, maar op andere gronden die hier minder van belang zijn.
De les
Ik denk dat de les die professionals moeten trekken uit deze uitspraak een simpele is:
probeer duidelijk te maken wat ieders wensen en verwachtingen zijn in een gegeven situatie. Om vervolgens bij ieder specifiek punt aan te geven wat de gevolgen zijn van het niet voldoen door de contractspartijen aan die verwachtingen.
PostNL verwachtte een perceel grond te verkrijgen waarop gebouwd kon worden. Toen dat niet direct mogelijk bleek, had dit bedrijf de verwachting dan toch binnen een zekere periode alsnog te kunnen gaan bouwen. Alleen die verwachting is niet duidelijk genoeg vastgelegd en ook niet voorzien van sancties bij het niet uitkomen daarvan.
Door toen zelfstandig sancties in te voeren (de weigering tot vrijgave van het depot), ging PostNL over de schreef. Daarvoor werd dit bedrijf gestraft doordat de rechters een boete oplegden.
Of het toch de gedachte aan de gelijkenis tussen Sinterklaas en PostNL was of niet, weet ik niet. Maar de rechters gaven een “kadootje” aan PostNL door die boete fors te verminderen van ruim € 15.000.000,- naar € 372.750,-.
Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl
