Beste lezer,
Als je eigenaar bent van een appartementsrecht dan ben je verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Zoals bij iedere vereniging moeten er soms besluiten genomen worden die niet voor iedereen even prettig zijn. Maar is zo’n besluit rechtsgeldig genomen dan zal ook de minderheid zich er aan moeten houden.
In de wet zijn echter waarborgen opgenomen om te voorkomen dat appartements-eigenaren misbruik kunnen maken als zij een overmacht aan stemmen hebben. Recent las ik een uitspraak waarin er eigenlijk geen besluit was genomen omdat de meerderheid tegen de voorstellen stemde. Ook dan kan de rechter ingrijpen.
In die situatie was het zo dat er één eigenaar was die in zijn eentje de meerderheid van stemmen had binnen de Vereniging van Eigenaars. Deze persoon bezat namelijk meerdere woningen in het complex.
Het bestuur van de VvE had ruim voor de vergadering aan alle eigenaren een lijst gestuurd met voorstellen voor besluiten die genomen konden worden. Dit betrof onder meer de “reguliere” besluiten als kwijting en decharge voor het bestuur, maar ook het machtigen van het bestuur voor het nemen van incasso-maatregelen tegen die eigenaren die achterstallig waren in de betaling van de verplichte (maandelijkse) bijdragen.
Er was dus één eigenaar die de meerderheid van stemmen had en deze bleek alle voorgestelde besluiten simpelweg af te stemmen. En dat zonder opgaaf van redenen.
De rechter vond dat dit laatste niet door de beugel kon. Je mag best tegenstemmen maar dan moet je wel met elkaar binnen de VvE overleggen en elkaars argumenten bespreken en wegen voordat je je stem uitbrengt. Gewoon doen wat je zelf wilt omdat je de meerderheid van stemmen hebt, is dus niet acceptabel.
Ik denk dat vooral mensen die een appartement hebben gekocht van een investeerder of projektontwikkelaar (die nog veel appartementen in hetzelfde complex bezitten) blij zijn met deze uitspraak. Ze hoeven niet meer bang te zijn dat deze “groot grond bezitter” hun zonder meer de mond kan snoeren binnen de VvE.
Met vriendelijke groet,
Mr Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht
Wilt u meer weten, kijk dan op www.ntrs.nl of bel 043-3509950.
(Eerder verschenen in de Thuiscourant)
========================================================
English translation by Google Translate:
Dear reader,
If you are the owner of an apartment you MUST become a member of an Owners Association (HOA). As with any club sometimes decisions are not for everyone equally enjoyable. But is such a decision duly taken then the minority must follow.
The law, however, contains safeguards to prevent abuse Apartments owners can make when they have a preponderance of votes. Recently I read a courtruling in which no decision was taken because the majority voted against the proposals.
In that situation an owner held by himself the majority within the Association of Owners. This person was the owner of several apartments in the complex.
The board of the HOA sent, well before the meeting, to all owners a list of proposals for decisions that could be taken. This included the “normal” discharge for the board, but also empowering the Board to take collection action against those owners who were in arrears in the payment of the mandatory (monthly) contributions.
There was an owner who had the majority, and he or she voted against all the resolutions proposed. And without giving reasons.
The judge found that the latter could not pass muster. It’s okay to vote against, but you have to be with each other within the HOA meetings and discuss each other’s arguments and weigh them before you vote. Just doing what you want because you have the majority, is not acceptable.
I think mostly people who have bought an apartment from an investor or project developer (who possesses many apartments in the same complex) are happy with this ruling. They no longer have to be afraid that this “landowner” can simply overrule them within the HOA.
Sincerely,
Mr. Ernst Loendersloot
candidate notary in Maastricht
To learn more, please visit www.ntrs.nl or call 043-3509950.
(First published in the Thuis Courant)
