(English translation follows after the Dutch text)
Voor het vakblad De Hypotheekadviseurs van Kluwer heb ik de volgende column geschreven.
Deze vraag kwam bij mij op toen ik las over een rechtzaak inUtrecht.
Het ging in die zaak om de Rabobank en particulieren die een restant-schuld hebben na verkoop van hun woning. De Rabobank is van mening dat ook na verkoop van de woning en royement van de hypotheekakte bij het Kadaster, de akte nog steeds juridisch geschikt is om zich bij voorrang te kunnen verhalen op overig vermogen van de debiteur.
De Rabobank verstrekt al jaren hypothecaire leningen op de volgende wijze. De klant tekent de offerte. Vervolgens stelt de notaris een hypotheekakte op waarin staat dat de akte zekerheid geeft voor alle schulden die de debiteur aangaat of nog zal aangaan met de bank. In de akte wordt ook het onderpand vermeld.
Zoals je weet geeft de hypothecaire zekerheid de Rabobank het recht om de woning in het openbaar te verkopen en de mogelijkheid om zich bij voorrang te laten uitbetalen uit de verkoopopbrengst. Bovendien hoeft de Rabobank bij wanbetaling niet eerst naar de rechter om verlof te krijgen tot openbare verkoop. De notariële (hypotheek)akte is de executoriale titel.
Echter voordat de klant bij de notaris de hypotheekakte ondertekende, moest de debiteur bij de Rabobank de leningsovereenkomst tekenen. Dus de lening bestond al op het moment van ondertekening van de hypotheekakte.
Sinds een tijd is het zelfs zo dat de offerte al de geldlening is bij de Rabobank. Dus deze leningsovereenkomst wordt dan niet eens meer op dezelfde dag (voorafgaand) aan de hypotheekakte getekend, maar kan al een paar weken oud zijn.
Belangrijk detail is dat nergens in de hypotheekakte specifiek wordt verwezen naar de leningsovereenkomst die de debiteur met de bank is aangegaan.
Nu zijn er situaties (40 tot 60 gevallen in 2011 en circa 100 in 2012 volgens de bank) waarbij na verkoop van de woning de schuld niet volledig is afbetaald. De Rabobank claimt dat op grond van de hypotheekakte de deurwaarder voor die restant-schuld (alsnog) executoriaal beslag kan leggen op andere goederen van de schuldenaar.
De beroepsorganisatie van deurwaarders in Nederland is het daar nadrukkelijk niet mee eens. Hun argument is dat in de akte alleen in algemene termen wordt verwezen naar de schulden waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd.
De rechtbank heeft nu aan de Hoge Raad een zogeheten pre-judiciële vraag gesteld of de hypotheekakte voldoende recht aan de Rabobank geeft om tot uitwinning over te gaan als de geldlening ten tijde van het tekenen van de hypotheekakte al bestond.
Totdat de Hoge Raad geantwoord heeft, weten we dus niets zeker. Maar juridisch is het een belangrijk punt. Mocht jij cliënten hebben die in een vergelijkbare situatie verkeren, dan wordt het ook voor jou een praktisch punt. Ik zou je aanraden jouw klanten te wijzen op de rechtszaak in Utrecht.
Nb: Een hyperlink naar de uitspraak is te vinden op www.ntrs.nl
=======================================================
English translation provided by Google Translate:
For the journal Mortgage Consultants Kluwer I have the following column written.
This question came to me when I read about a lawsuit inUtrecht.
The issue in that case for the Rabobank and individuals who have a residual debt after selling their home. Rabobank believes that even after the sale of the property and cancellation of the mortgage at the Land Registry, the document still legally suitable for concentrating its resources to recover other assets of the debtor.
Rabobank provided for years mortgage loans in the following manner. The customer signs the tender. Next, the notary on a mortgage which states that the Act gives security for all debts that the debtor enters into or to be entered into with the bank. The deed also mentioned the collateral.
As you know, the mortgage Rabobank the right to property in the public sale and the opportunity to give priority to withdraw from the sale proceeds. Moreover the Rabobank in default not first go to court to get permission for public sale. The notary (mortgage) deed is enforceable.
However, before the customer at the notary signed the mortgage, the debtor had at Rabobank signs the loan agreement. So the loan existed at the time of signing the mortgage.
For a time, it is even so that the offer though the loan is at Rabobank. So this loan agreement is not even on the same day (before) the mortgage deed signed, but a few weeks old.
An important detail is that nowhere in the mortgage deed specifically refers to the loan agreement that the debtor has entered into with the bank.
Now there are situations (40 to 60 cases in 2011 and approximately 100 in 2012, according to the bank) where after the sale of the property the debt is not fully repaid. Rabobank claims under the mortgage deed the bailiff for those remaining debt (still) enforceable seize other assets of the debtor.
The professional organization of bailiffs in the Netherlands it is emphatically disagree. Their argument is that the instrument only in general terms refers to the debt for which the mortgage is established.
The court has now the Supreme Court called a pre-judicial question whether the mortgage sufficient justice to the Rabobank provides to sell the collateral to go if the loan at the time of signing the mortgage existed.
Until the Supreme Court replied, we know nothing certain. But legally it is an important point. If you have clients that are in a similar situation, then it is also for you a practical point. I would suggest your clients to point to the court in Utrecht.
Note: A hyperlink to the judgment can be found on www.ntrs.nl
