English translation follows after the Dutch text
WAT IS NHG ?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een mooi instituut. Je koopt een huis, leent geld van een bank daarvoor en als je aan allerhande voorwaarden voldoet kun je NHG krijgen bij deze lening.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW), die de NHG verzorgt, garandeert daarbij aan de bank dat de lening altijd 100% wordt afgelost. Ook als jij in de financiele problemen komt, het huis (gedwongen) verkocht moet worden en de koopprijs te laag is om de schuld helemaal af te betalen. Dat is ook de reden dat de bank jou een korting wil geven op de rente die je moet betalen. Er is eigenlijk geen onzekerheid bij de bank of ze de lening wel volledig terugbetaald krijgen.
Een belangrijk bijkomend voordeel voor jou is dat jij daarna vrij van de restant-schuld verder kunt leven. Deze wordt namelijk kwijtgescholden. Maar alleen als aan alle voorwaarden is voldaan.
MAAR NIET ALTIJD WORDT DE RESTANT-SCHULD KWIJTGESCHOLDEN
Zoals ik aangaf moet er wel aan alle voorwaarden zijn voldaan wil de SWEW via de regeling van de NHG aan jou de restant-schuld kwijtschelden.
Simpel gezegd: je mag bij het aangaan van de lening geen belangrijke dingen verzwegen hebben, maar ook moet je er voor zorgen dat de schade voor de SWEW/NHG zo klein mogelijk is. Dat laatste kan eigenlijk alleen maar door er voor te zorgen dat de verkoopopbrengst zo hoog mogelijk is.
Jij hebt natuurlijk niet in de hand hoeveel een koper wil betalen voor jouw huis, maar je kunt wel, als je de hypotheekrente niet meer kunt betalen, zo goed mogelijk meewerken.
TWEE INTERESSANTE UITSPRAKEN
Begin dit jaar las ik twee interessante uitspraken die aangeven wat je niet moet doen.
HENNEPKWEKERIJ
In de eerste uitspraak had de schuldenaar zijn huis heel slecht onderhouden. Er was sprake van dusdanig achterstallig onderhoud dat de woning volgens een taxateur ongeveer 13% minder waard was dan vergelijkbare woningen. Dit kwam door waterschade aan vloeren, plafonds en vloeren.
Of dat het gevolg was van de wietplantage die ook in het huis werd aangetroffen, weet ik niet. Maar doordat die plantage er was geweest, was er beslag gelegd op de woning. Voordat dat beslag weer uit de registers van het Kadaster was verwijderd, was er ook veel tijd verlopen.
Alles bij elkaar was de woning daardoor “besmet” en bracht deze te weinig op om de hypotheekschuld af te lossen. SWEW vond dat door hetgeen de schuldenaar had gedaan, de (restant) schuld onnodig hoger was geworden. Dus werd dit restant niet kwijtgescholden.
GEEN MAKELAAR INGESCHAKELD
In de tweede uitspraak was er geen sprake van een kwekerij van verdovende middelen. Ook het onderhoud was niet het probleem. Wel de “gelatenheid” van de schuldenaren.
Ze konden de rente niet meer betalen en hebben toen “het hoofd in de schoot gelegd”. Er was geen actie ondernomen richting de bank of SWEW. Maar belangrijker was dat er ook geen makelaar was ingeschakeld om te proberen het huis gewoon te verkopen (bijvoorbeeld via Funda).
Daardoor moest de bank wel overgaan tot de executie veiling van het huis. En de ervaring leert nu eenmaal dat de koopprijs bij een gewone verkoop hoger ligt dan bij een executieveiling.
Omdat de eigenaren dus niets hadden gedaan, was de verkoopprijs lager dan nodig en de restant-schuld navenant hoger. Dat werd de schuldenaar door SWEW en de rechter aangerekend en dus werd besloten dat de restant-schuld niet kwijtgescholden werd.
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts
MIJN ADVIES
Mocht je ooit in financiële problemen komen, waardoor je de hypotheekrente niet meer kunt betalen, neem spoedig contact op met je bank!
Het is namelijk in ieders belang (SWEW, de bank en jezelf) dat aan alle spelregels wordt voldaan en de verkoopopbrengst zo hoog mogelijk is. Dan is de restant-schuld zo klein mogelijk en kom je eerder in aanmerking voor kwijtschelding van de restant-schuld op grond van de NHG.
=====================================================
English translation provided by Google Translate. I can do better, but lack the time.
Foreclosure home but remaining debt is not forgiven by NHG
WHAT NHG?
The National Mortgage Guarantee (NHG) is a good institute. You buy a house, borrows money from a bank before and if you meet all kinds of requirements can be obtained from these NHG loan.
The Homeownership Guarantee Fund (SWEW), which provides the NHG, thereby guaranteeing the bank that the loan is repaid always 100%. Even if you are in financial trouble, the house (forced) to be sold and the price is too low to completely pay off the debt. That is also the reason that the bank will give you a discount on the interest you pay. There is actually no uncertainty at the bank or the loan they are fully reimbursed.
An important additional advantage for you is that you are then free of the remaining debt can continue living. This is in fact waived. But only if all conditions are met.
BUT IS NOT ALWAYS THE RESIDUAL DEBT waived
As I mentioned there must be all the conditions are fulfilled for SWEW via the regulation of the NHG to you the remaining debt cancellation.
Simply put: you should at the inception of the loan does not have concealed important things, but you should make sure that the injury to the SWEW / NHG minimized. The latter can in fact only there by, but to ensure that the sales proceeds is as high as possible.
You obviously can not control how much a buyer is willing to pay for your home, but you can, if you can not pay the mortgage, as well as possible to participate.
TWO INTERESTING STATEMENTS
Earlier this year I read two interesting statements that indicate what you should not do.
Cannabis
In the first statement, the debtor’s house very poorly maintained. There was so overdue maintenance that the house according to an appraiser about 13% worth less than similar homes. This was due to water damage to floors, ceilings and floors.
Whether that was the result of the weed plantation that was found in the house, I do not know. But because the plantation had been there, had seized the house. Before the herd out of the records of the Land Registry was removed, there was also a lot of time has elapsed.
All in all, the house was thus “contaminated” and brought it too little to repay the mortgage. SWEW found that by which the debtor had done, the (remaining) debt had become unnecessarily higher. So was this balance not remitted.
NO BROKER ENABLED
In the second statement, there was no question of a nursery of narcotics. The maintenance was not the problem. Called the “resignation” of the debtors.
They could not pay the interest and then have “the head in the lap down.” There was no action taken towards the bank or SWEW. Most importantly, there is no broker was enabled to try the house just to sell (eg via Funda).
That left the bank will proceed with the forced sale of the house. And experience shows simply that the price of a regular sales higher than a foreclosure auction.
Because the owners had done nothing, the selling price is lower than necessary and the remaining debt correspondingly higher. That was the debtor SWEW and the judge charged and so it was decided that the remaining debt was not forgiven.
MY ADVICE
If you ever get into financial difficulties, so you can no longer pay the mortgage, please contact your bank soon!
It is in everyone’s interest (SWEW, the bank and yourself) that all rules are complied with and the sales as high as possible. Then the remaining debt as small as possible and you’ll more likely to qualify for forgiveness of the remaining debt on the basis of the NHG.
