Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Kort maar krachtig is dat de kern van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Op zich is dat al interessant voor iedereen die betrokken is bij de handel in zakelijke onroerende zaken, maar er zijn juridisch nog wat andere items uit te halen.

Die juridische punten zal ik als laatste behandelen, maar eerst een korte schets van de situatie. Een eigenaar van een bedrijfspand schakelt een makelaar in om het pand te verkopen. De makelaar stelt een bemiddelingsopdracht op waarin Algemene Voorwaarden van toepassing worden verklaard. Volgens de rechter zijn dat Algemene Voorwaarden die standaard gebruikt worden in deze branche.

De makelaar zoekt en vindt een koper en stelt een koopcontract op dat door koper en verkoper wordt getekend. Maar voordat de levering bij de notaris kan plaatsvinden gaat de koper failliet. De levering gaat dus niet door, maar de makelaar eist wel zijn courtage.

Door de kop van deze column had je het misschien al geraden:

de rechter concludeert dat de verkoper de courtage moet betalen aan de makelaar.

PRAKTISCHE TIP:
Ben jij makelaar in bedrijfs onroerend goed, dan raad ik je aan om jouw Algemene Voorwaarden even te leggen naast diegene die in de uitspraak worden geciteerd. Zijn ze hetzelfde, wat ik aanneem omdat het om de standaard voorwaarden gaat die in de branche gebruikt worden, dan kun je dus gerust ademhalen. Als al jouw werk voor niets zou blijken te zijn omdat de koper failliet gaat, dan nog heb je recht op je geld.

Bezit je zelf een bedrijfspand dat verkocht moet worden, dan is het juist aan te raden om in de bemiddelingsopdracht specifiek op te laten nemen dat je geen courtage hoeft te betalen als de levering bij de notaris niet doorgaat.

JURIDISCH PARELTJE
Zoals aangegeven zitten er ook juridisch een aantal interessante punten in de uitspraak.

Zo geeft de rechter aan dat het feit dat in de Algemene Voorwaarden staat dat de betaling van de courtage via de notaris plaatsvindt, niet in strijd is met het oordeel dat de courtage al verschuldigd is op een eerder moment. Dat moment is volgens diezelfde Algemene Voorwaarden namelijk als de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen. Dus als er wilsovereenstemming bereikt is.

Volgens de rechter is het namelijk de kern van de opdracht aan de makelaar om een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand te brengen.

Zoals je weet, geldt de eis dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd alleen voor woningen (in ruime zin) die voor eigen gebruik worden aangeschaft. Oftewel alleen bij particulieren die hun eigen huis (ver)kopen.

Maar voor zakelijke panden geldt deze eis niet !

In combinatie met de uitspraak die ik hiervoor besprak, betekent dit dus dat de makelaar zijn courtagenota al kan uitschrijven zodra tussen koper en verkoper mondeling overeenstemming is bereikt.

Zolang er maar geen ontbindende voorwaarden zijn. Zijn die er wel dan mag de courtagenota pas worden geprint als deze voorwaarden zijn vervallen.

(Ik heb deze column geschreven voor VastgoedJournaal. Door omstandigheden is deze niet op die site geplaatst. Daarom plaats ik de column op mijn eigen site).

==========================================================

English translation by Google Translate. I can do better but lack the time to do so)

Buyer becomes bankrupt, delivery does not take place, but fee must be paid!

Short but powerful is that the core of the ruling of the District Court of Amsterdam. That in itself is already interesting for anyone who is involved in trade in commercial real estate, but there are some other legal items from it.

These legal issues I will finally deal, but first a brief sketch of the situation. An owner of a business turns a broker to sell the property. The agency shall establish a mediation mission on which General Terms and Conditions be declared. According to the judge that the standard Terms used in this industry.

The agency seeks and finds a buyer and prepare a purchase contract that is signed by the buyer and seller. But before delivery to the notary can take place, the buyer went bankrupt. The supply is therefore not, but the broker demands or his commission.

The head of this column had you may have guessed:
the court concludes that the seller must pay the commission to the broker.

PRACTICAL TIP:
Are you broker commercial real estate, then I suggest you to your Terms as to duplicate those in the statement quoted. Are they the same, which I assume because it goes to the standard terms used in the industry, so you can rest at ease. If all your work is for nothing would turn out to be because the buyer goes bankrupt, then you are entitled to your money.

Do you own a commercial building that is to be sold, it is recommended to correct the conciliation commission specifically to assume that you do not have to pay commission at the notary if the delivery does not take place.

LEGAL gem
As indicated there are also some interesting legal points in the statement.

Thus the court that the fact that the General Conditions states that the payment of the fee by the notary, shall not be in conflict with the judgment that the fee payable is already at an earlier time. That moment, according to the same Terms as namely the purchase unconditionally is established. So if consensus is reached.

According to the court, it is because the core of the commission to the broker to an unconditional contract to establish.

As you know, is the requirement that a written contract must be recorded for housing (in the broad sense) for own use are purchased. Ie only individuals who own their home (re) sell.

But for business premises, this requirement is not!

In combination with the statement that I discussed above, this means that the broker’s commission note though unsubscribe once between buyer and seller verbally agreed.

As long as no resolutive conditions. Are they there then the commission notes are printed only when these conditions have expired.