Vorige maand schreef ik over de doorverkoop van een woning binnen zes maanden. Aanleiding was het voorstel om deze termijn tijdelijk te verlengen naar twaalf maanden. Ook heb ik daarbij aandacht besteed aan de onderlinge afspraken die koper en verkoper hierover moeten maken.
Nu is iets duidelijker geworden hoe de nieuwe periode wordt berekend en heeft de Belastingdienst in mijn ogen weer wat teruggenomen van het voordeel van de langere termijn.
Om te beginnen geldt de verruiming van zes naar twaalf maanden alleen als er een woning wordt overgedragen. Wordt bijvoorbeeld een weiland zeven maanden na de eerste levering doorverkocht, dan moet er weer overdrachtsbelasting betaald worden omdat de ‘gewone’ termijn van zes maanden van toepassing is.
Ook is duidelijk geworden dat de oprekking van de termijn alleen van toepassing is als de eerste levering in 2011 heeft plaatsgevonden. Wordt de woning bijvoorbeeld op 31 december van dit jaar overgedragen, dan geldt toch de termijn van zes maanden.
Wat vervelender voor de koper is, is de afschaffing van een goedkeuring. Hierdoor moet de koper toch overdrachtsbelasting betalen, zelfs als een pand voor dezelfde koopprijs wordt doorverkocht binnen zes maanden. Om dit te verduidelijken, gebruik ik mijn oude voorbeeld weer:
Als de heer Janssen een huis koopt voor 200.000 euro, dan betaalt hij 6% overdrachtsbelasting. De schatkist ontvangt dus 12.000 euro. Als de heer Janssen dit huis binnen de termijn doorverkoopt aan mevrouw Pietersen voor 200.000 euro, dan is de vrijstelling van toepassing over een bedrag van 200.000 euro.
De heer Janssen en mevrouw Pietersen hebben echter afgesproken dat zij aan hem zal vergoeden een bedrag van 12.000 euro. Dus mevrouw Pietersen betaalt 212.000 euro. Omdat de goedkeuring is ingetrokken, moet mevrouw Pietersen nu ook nog 6% overdrachtsbelasting betalen aan de fiscus en wel over de 12.000 euro die zij aan de heer Janssen vergoedt.
De totale rekening voor mevrouw Pietersen komt dan ineens 720 euro hoger uit. Zij betaalt namelijk 200.000 euro aan de heer Janssen. Zij vergoedt hem ook nog 12.000 euro die hij al aan de Belastingdienst heeft betaald aan overdrachtsbelasting. Als laatste moet zij aan de fiscus ook nog 6% overdrachtsbelasting betalen over die 12.000 euro (oftewel 720 euro).
Zoals het er nu naar uitziet blijft deze regel bestaan, ook als de verlengde termijn van twaalf maanden bij doorverkoop weer terug is gebracht naar zes maanden. Enig lichtpuntje is dat dit pas vanaf 1 juli 2011 gaat gelden.
Update 28-10-2010:
De regering heeft bevestigd dat er geen reden is om het startmoment te vervroegen. Dus bij aankoop van een woning op 31 december 2010 geldt de gewone termijn van 6 maanden, terwijl bij aankoop op 2 januari 2011 van dezelfde woning ineens 12 maanden geldt.
Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7980026/__Doorverkoop_woning_en_fiscus__.html?p=15,1
