Een tijd geleden las ik in de nieuwsbrief van TV Valkenburg over het streven van Stichting Teekens aan de Wand om nog meer muurschilderingen in Valkenburg in originele staat terug te brengen. Daarvoor is geld nodig en de stichting liet weten dat er nieuwe sponsors gezocht worden.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Wie is eigenaar van de muurschildering ?

Nu kan ik veel vertellen over fiscaal gunstig schenken aan goede doelen, zeker als die een Culturele ANBI zijn, maar dat was niet het eerste dat bij mij op kwam toen ik over de oude muurreclames las.

Ik vroeg mij namelijk af wie nu eigenaar is van de gerestaureerde schilderingen en op welke wijze geregeld is dat de eigenaar van de muur er niet over heen gaat schilderen. Ik heb het niet nagevraagd, dus ik weet niet of de oplossing die ik na een kopje thee bedacht had klopt, maar ik dacht aan een kwal.

Kwalitatief beding

Bij een kwal zult u waarschijnlijk denken aan een dier dat in zee drijft en dat met zijn stekende tentakels een stranduitje aardig kan verpesten. Maar voor notarissen is het een afkorting van Kwalitatief beding. Graag leg ik u uit wat een kwal is en dan snapt u vast mijn gedachtegang.

Een kwalitatieve verplichting bestaat uit twee delen.

Allereerst is die verplichting gekoppeld aan de eigendom van een registergoed. Alleen de eigenaar is eraan gebonden. Aan de Nieuweweg staat een fraaie mergelstenen villa met de reclame van een veerdienst richting Engeland. Het maakt niet uit of de huidige eigenaar die woning verkoopt en aan een ander overdraagt. De nieuwe eigenaar is namelijk net zo aan de afspraken gebonden als de oude eigenaar. Iedere opvolgende koper moet in zijn of haar hoedanigheid van eigenaar de gemaakte afspraken respecteren. Zeg maar qualitate qua.

Het tweede aspect van een kwalitatief beding is dat het om een passieve verplichting moet gaan. De eigenaar van het huis moet namelijk iets dulden of iets niet doen. De muurschildering mag dus niet overgeschilderd worden en er moet getolereerd worden dat deze is aangebracht op de muur van het pand. Maar een kwal kan niet inhouden dat de eigenaar van het registergoed iets moet doen. Er kan geen actie van hem of haar verlangd worden. Een kwalitatief beding kan dus niet de plicht voor de eigenaar inhouden om de schildering ook te onderhouden en in goede staat te houden. Dat blijkt ook wel uit het bericht van Teekens aan de Wand aangezien ze aangeven dat het onderhoud duur is en dat deze stichting daarvoor sponsors zoekt.

Overigens is het zo dat een kwalitatief beding alleen kan worden vastgelegd als de eigenaar van het registergoed waar het om gaat daar mee instemt. Maar is het eenmaal ingeschreven bij het Kadaster, dan is iedere volgende eigenaar daaraan gebonden. Vanwege dat laatste is het dus wel van belang dat een koper alle notariële akten die betrekking hebben op het pand opvraagt bij de verkoper. Dan weet je of daar afspraken in staan waardoor je als eigenaar iets niet mag (bijvoorbeeld een serre aanbouwen).

Klik hier voor Deel 2

Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.  

Printversie