In mijn vorige column heb ik geschreven over de bijzondere, geschilderde muurreclames die in Valkenburg te vinden zijn. Stichting Teekens aan de Wand heeft een fraai boekje uitgegeven waardoor je een wandeling kunt maken langs alle schilderingen en uitleg krijgt.
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts
In dat artikel heb ik aangegeven dat ik als notarieel jurist filosofeerde hoe een en ander juridisch geregeld was en daarbij het Kwalitatief Beding (ook wel Kwal genoemd) besproken.
Natrekking en eigendom
Maar met een kwal wordt alleen vastgelegd dat de eigenaar van een pand iets niet mag doen of moet dulden dat een ander iets mag doen. Het is een passieve plicht, maar er wordt niets geregeld omtrent de eigendom. Dus de eigenaar van de muur van het Oude Casino is, ondanks een kwal, ook de eigenaar van de muurschildering. Dat is namelijk het gevolg van het juridische begrip natrekking.
Als het niet de bedoeling is dat de reclame-uiting eigendom wordt van de huis-eigenaar, dan zal Teekens aan de Wand bij de notaris nog meer moeten vastleggen.
Ik denk daarbij aan een recht van opstal (tot het hebben en houden van een reclameschildering op de muur). Dan blijft de stichting eigenaar van de schildering terwijl de eigenaar van het pand de plicht heeft om dat opstalrecht te respecteren.
Nadeel daarvan zou echter kunnen zijn dat een bank geen hypotheek wil verstrekken aan een nieuwe koper van die woning. Banken zijn namelijk niet gewend dat bij een normaal woonhuis ineens een opstalrecht opduikt. Een lokale bank zal daar minder moeite mee hebben omdat die waarschijnlijk de situatie kent en misschien de moeite nemen om de wandeling door Valkenburg langs alle muurreclames te maken. Maar een bank waarvan de back-office in Amsterdam of Utrecht is gevestigd, kan op de rem gaan staan bij het behandelen van de hypotheekaanvraag.
De hypotheekadviseur doet er dan goed aan om vragen voor te zijn. Dat kan door eenvoudig te verwijzen naar de bijzondere situatie in Valkenburg. Door een link mee te sturen naar de site van Teekens aan de Wand kan zelfs de bankmedewerker in Amsterdam direct zien waarom een opstalrecht geregeld is.
Dan blijft voor de bank alleen nog de vraag over of het opstalrecht de waarde van zijn onderpand in negatieve zin beïnvloedt. Want de bank wil zekerheid hebben dat bij een gedwongen verkoop de opbrengst hoog genoeg is om de hypotheekschuld af te kunnen lossen.
Persoonlijk denk ik overigens dat een muurreclame juist positief uitpakt voor een pand. De eigenaar zal zich wel wachten om het huis te laten verslonzen. Het is tenslotte niet leuk als mensen naar de geschilderde reclame op jouw huis kijken en dan opmerken dat het toch jammer is dat het houtwerk zo slechts geschilderd is. Maar het waarderen van een huis met of zonder reclame en met of zonder opstalrecht is niet aan de notaris, maar aan een taxateur. Dus laat ik mij daar niet aan wagen.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
