Het komt geregeld voor dat de projektontwikkelaar of de vastgoedbelegger de (absolute) meerderheid van stemmen heeft binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Bijvoorbeeld als de ontwikkelaar een appartementencomplex neerzet en een minderheid van de appartementen zijn verkocht en geleverd aan de toekomstige bewoners. Maar ook als de belegger een geheel flatgebouw overneemt van bijvoorbeeld een pensioenfonds en daarna de flat gaat “uitponden”.
In eerste instantie bezit de ontwikkelaar of belegger alle stemmen binnen de VvE en langzaam maar zeker neemt dat af. Maar in de tussentijd staat het gebouw er, is er een actieve VvE en moeten besluiten genomen worden binnen de VvE over onder meer de vorming van het wettelijk verplichte reservefonds en de (maandelijkse) bijdrage.
Als ontwikkelaar of belegger zou je deze besluiten gewoon door kunnen drukken omdat je nu eenmaal de meerderheid van stemmen hebt. Om machtsmisbruik te voorkomen staat in de wet dat sommige besluiten unaniem aangenomen moeten worden of met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (2/3 of 3/4).
Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht
Recent las ik een uitspraak waarin er eigenlijk geen besluit was genomen omdat de meerderheid tegen de voorstellen stemde. Toch greep de rechter in vanwege machtsmisbruik.
Het bestuur van de VvE had ruim voor de vergadering aan alle eigenaren een lijst gestuurd met voorstellen voor besluiten die genomen konden worden. Dit betrof onder meer de “reguliere” besluiten als kwijting en decharge voor het bestuur, maar ook het machtigen van het bestuur voor het nemen van incasso-maatregelen bij niet-betaling van de verplichte (maandelijkse) bijdragen.
Er was dus één eigenaar die de meerderheid van stemmen had en deze bleek alle voorgestelde besluiten simpelweg af te stemmen. En dat zonder opgaaf van redenen.
De rechter vond dat dit laatste niet door de beugel kon. Je mag best tegenstemmen maar dan moet je wel met elkaar binnen de VvE overleggen en elkaars argumenten bespreken en wegen voordat je je stem uitbrengt. Gewoon doen wat je zelf wilt omdat je de meerderheid van stemmen hebt, is dus niet acceptabel.
Voor de vastgoedbelegger die een bestaande flat koopt of al in bezit heeft en deze wil gaan uitponden en projektontwikkelaars die een appartementencomplex gaan bouwen is deze uitspraak van belang. Zolang zij de enige eigenaar zijn, kunnen ze hun zin doordrijven. Op het moment dat er één andere eigenaar is, dan kan dat niet meer. De gemelde uitspraak speelt dan namelijk een matigende rol.
(Dit stuk had ik geschreven voor VastgoedJournaal. Door omstandigheden is het daar niet geplaatst. Reden waarom ik het nu op mijn site zet).
======================================================
(English translation provided bij Google Translate. I can do better but lack the time)
Property investors and project developers attention.
Do not abuse your majority within the HOA.
It regularly happens that the project developer or the real estate investor (absolute) majority of votes within the Owners Association (HOA).
For example, if the developer an apartment drop and a minority of the apartments have been sold and delivered to the future residents. But even if the investor takes over a whole building, for example a pension fund and then goes flat “unit sales”.
Initially the developer or investor owns all voices within the HOA and slowly but surely that off. But in the meantime, the building there is an active HOA and decisions should be taken within the CoO inter alia the formation of the statutory reserve fund and the (monthly) contribution.
As a developer or investor would decide this by simply pressing because you can simply have the majority. In order to prevent abuse of the law stipulates that certain decisions must be adopted unanimously or by qualified majority (2/3 or 3/4).
Recently I read a statement in which there is really no decision was taken because the majority voted against the proposals. Still hold the court because abuse.
The board of the HOA was well before the meeting to all owners sent a list of proposals for decisions that could be taken. This included the “normal” discharge and discharge decisions for the board, but also empowering the Board to take collection measures for non-payment of compulsory (monthly) contributions.
There was an owner who had the majority, and it appeared all the resolutions proposed simply tune. And without giving reasons.
The judge found that the latter could not pass muster. It’s okay to vote against it, but you have to be with each other within the HOA meetings and discuss each other’s arguments and weigh before you vote. Just do what you want because you have the majority, is not acceptable.
For the real estate investor who buys an existing flat or already in possession and want to unit sales and project developers who build an apartment, this statement is important. As long as they are the only owner, they can be their own way. At the moment there is another owner, it can not. The reported statement plays a moderating role ie.
