In de praktijk blijkt vaak de vraag beantwoord te moeten worden of een executeur bevoegd is om een woning te verkopen. Ook jij kunt daarmee in je werk te maken krijgen, bijvoorbeeld als de executeur jouw cliënt is. Maar ook als jij de financieringsaanvraag behandelt van iemand die een woning gekocht heeft uit een nalatenschap en alleen de executeur de koopovereenkomst getekend heeft.

Recent las ik daarover een uitspraak van de Rechtbank Limburg, die ik graag onder jouw aandacht wil brengen.

DE CASUS

Een executeur heeft de woning van de overledene verkocht. De koper en de executeur hebben het koopcontract getekend, zodat aan het vereiste van artikel 2 Boek 7 Burgerlijk Wetboek is voldaan: er is een schriftelijke overeenkomst.

De notaris die het koopcontract toegestuurd krijgt, weigert echter om de akte van levering te passeren. De notaris onderbouwt zijn weigering met de stelling dat de executeur niet bevoegd is. De executeur heeft namelijk niet gesteld en zeker niet bewezen dat de verkoop noodzakelijk is om (giraal) geld te generen zodat daarmee de tot de erfenis behorende schulden betaald kunnen worden. De executeur is dus niet bevoegd, omdat niet voldaan is aan het gestelde in artikel 147 lid 1 Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek.

DE JURIDISCHE OVERWEGINGEN VAN DE RECHTER

De rechter in kort geding geeft aan dat in het testament van de erflaatster niet duidelijk is aangegeven welke rechten de executeur heeft. Hierin is slechts in algemene termen vermeld dat de executeur de bezittingen van de overledene te gelde mag maken.

Daarom raadpleegt de rechter artikel 144 van Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek.

Volgens dat artikel is het de taak van de executeur om het beheer te voeren over de goederen die deel uitmaken van de nalatenschap. Ook moet de executeur de schulden van de nalatenschap voldoen. 

Vervolgens kijkt de rechter naar artikel 147 van Boek 4 Burgerlijk Wetboek om te beslissen of de executeur in deze specifieke situatie de woning mag verkopen en leveren. In dat artikel is opgenomen dat een executeur deze bevoegdheid heeft. Maar alleen voor zover dit nodig is om de schulden van de nalatenschap te voldoen.

Simpel gezegd betekent dit dat als er andere vermogensobjecten zijn die te gelde gemaakt kunnen worden om de betreffende schulden te voldoen, de executeur niet zelfstandig bevoegd is.

De executeur kan dus bijvoorbeeld niet zomaar beslissen om een niet met hypotheek belaste woning te verkopen om een relatief kleine schuld te voldoen als er voldoende geld op een spaar- of beleggingsrekening staat.

Rust er een hoge hypothecaire schuld op de woning en is het overige vermogen onvoldoende om deze schuld af te lossen, dan is de executeur juist wel zelfstandig bevoegd om over te gaan tot verkoop en levering van de woning.

HET UITEINDELIJKE OORDEEL IN KORT GEDING

In deze concrete situatie pakt de rechter de correspondentie van de executeur erbij. Die blijkt al in 2021 aan de erfgenamen meegedeeld te hebben dat het langer aanhouden van de woning onverantwoord is. Er is te weinig geld op de bankrekeningen om naast de vaste lasten ook een eventuele calamiteit, zoals een lekkage, te verhelpen.

Vlak voor het kort geding heeft hij de erfgenamen nogmaals hierop gewezen en gemeld dat er net iets meer dan €300 op de rekening staat. Wellicht net voldoende om nog één maand de vaste lasten te voldoen. Maar dan is de bodem van de schatkist echt bereikt.

De rechter is van mening dat onder de kosten van de executele (als bedoeld in artikel 7 lid 1 Boek 4 Burgerlijk Wetboek) ook de kosten van beheer, behoud en bewaring van de nalatenschap vallen. Oftewel ook de vaste lasten, zoals de premie voor de opstalverzekering.

De rechter oordeelt in dit geval dus in het voordeel van de executeur. Deze wordt – a prima vista – geacht bevoegd te zijn de woning van de overledene te verkopen en te leveren.

Dit is positief nieuws voor de executeur. Maar als er nog €5.000 op de bankrekeningen had gestaan en er, afgezien van de vaste lasten, verder geen schulden van de nalatenschap waren geweest, had het oordeel ook anders kunnen uitvallen.

ADVIES FINANCIEEL ADVISEURS

Als financieel adviseur is het dus opletten als de koopovereenkomst alleen getekend is door de executeur. Is deze niet bevoegd, dan is er juridisch immers geen basis voor de akte van levering. De ondertekening daarvan zal dan uitgesteld moeten worden totdat alle erfgenamen alsnog de koopovereenkomst hebben getekend. Daarnaast gaat de wettelijke bedenktijd voor de kopers pas in nadat alle partijen de koopovereenkomst hebben getekend en die aan de kopers ter hand is gesteld.

Ik raad je dan ook aan om bij de passerend notaris na te vragen of de executeur daadwerkelijk zelfstandig bevoegd is.

Ook is het handig om te zorgen dat de offerte van de bank nog een tijd geldig is. Anders kan het zijn dat jouw cliënten uiteindelijk hogere maandlasten moeten betalen als het passeren van de akte van levering uitgesteld moet worden.

%d bloggers liken dit: