In een vorig artikel ben ik ingegaan op de kwestie van de zogenaamde warme grond. Die term wordt gebruikt om percelen grond aan te duiden die op dit moment slechts een geringe waarde vertegenwoordigen, maar de potentie hebben om in de toekomst veel meer waard te worden.

Dan moet echter wel de bestemming gewijzigd worden. Denk aan gebieden in de buurt van steden, waar in de toekomst compleet nieuwe woonwijken gebouwd gaan worden of een industriegebied zal verrijzen.

Handel in grond is op zich niet verkeerd. Er zijn echter handelaren die percelen landbouwgrond opkopen voor de zogenaamde agrarische waarde, in kleine percelen opsplitsen en daarna voor een veel hogere prijs per vierkante meter doorverkopen. Tussen de oorspronkelijke aankoop en de overdracht aan de uiteindelijke eigenaar kunnen nog diverse schakels zitten. Hiermee wordt het zicht ontnomen op de achterliggende partijen en lijken de prijsverhogingen per schakel verklaarbaar.

Met behulp van fraaie websites worden geïnteresseerde partijen gevonden, die soms “gestalkt” worden als er geen verkoop tot stand komt. Als uiteindelijk overeenstemming bereikt is tussen de grondhandelaar en de koper, moet de eigendom van de grond nog geleverd worden. Daar is per definitie een notaris bij betrokken, vanwege het zogenaamde domeinmonopolie.

Domeinmonopolie, Ministerieplicht en Belehrung notaris

De (ver)kopers kunnen dus niet om de notaris heen. Maar de notaris heeft ook plichten. Hier gaat het dan met name om de ministerieplicht en de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de notaris. Deze komen tot uiting in de zorgplicht en de informatieplicht.

De ministerieplicht (artikel 21 lid 1 Wet op het Notarisambt) houdt in dat de notaris verplicht is akten te passeren. Een notaris kan echter dienst weigeren en is dit zelfs verplicht als – naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden – de van hem verlangde werkzaamheden leiden tot strijd met de openbare orde of het recht, de handelingen een ongeoorloofd doel hebben of er andere gegronde redenen zijn voor weigering (lid 2 van artikel 21 Wet op het Notarisambt). Hiervan kan sprake zijn bij elkaar snel opvolgende transacties met registergoederen waarbij ongebruikelijke prijsverschillen optreden.

De zorgplicht begrenst dus de ministerieplicht. De notaris moet de belangen van alle betrokken partijen behartigen. Zo mag de ene partij geen misbruik kunnen maken van de (relatieve) onkunde van de andere partij. Daarom is de notaris verplicht de partijen goed voor te lichten, oftewel Belehrung. Dat volgt uit artikel 43 lid 1 Wet op het Notarisambt.

Indien de notaris van mening is dat er – ook na Belehrung – schade kan onstaan als de akte wordt gepasseerd, moet de notaris zijn dienst weigeren. Daarbij spelen niet alleen de belangen van de direct betrokken partijen een rol, maar ook die van derden. Denk aan de eerste hypotheekhouder, die in een slechtere positie kan komen te verkeren als een tweede hypotheekrecht ten gunste van een andere schuldeiser wordt gevestigd.

Zorgplicht, Belehrung en Warme Grond

Passen we dit toe op de situatie waarbij de genoemde Warme Grond wordt (door)verkocht aan particulieren, dan kan gesteld worden dat de notaris in beginsel de akte van levering zal moeten passeren (de ministerieplicht).

Maar hij of zij zal de betreffende koper wel goed moeten informeren over de gevolgen van de voorgenomen transactie. Daarbij kan niet zonder meer volstaan worden met alleen een algemene opmerking in brieven of mails aan de koper. Ook het opnemen van een waarschuwing in algemene termen in de akte van levering, is niet genoeg om te voldoen aan de Belehrungsplicht. Aldus de notariële tuchtrechter.

Is er sprake van een transactie met een bovengemiddeld risco en/of is er sprake van meer transacties met dezelfde partij(en), dan zal de notaris veel meer initiatief moeten nemen om te voldoen aan de Belehrungsplicht. Een bespreking met de cliënt(en) aan tafel of via (beeld)bellen, is dan het minste. Voldoet de notaris hier niet aan, dan kan dit leiden tot ontzetting uit het ambt door de tuchtrechter.

Praktijkvoorbeeld
Volgens een bericht van RTV Drenthe heeft oud-notaris Fokke de Vries uit Emmen dit aan den lijve ondervonden. Een paprikateler had via deze notaris voor € 11 miljoen geïnvesteerd in 41 perceeltjes warme grond. Volgens de tuchtrechter had de notaris de belangen van deze ondernemer onvoldoende gewaarborgd en te weinig concrete voorlichting gegeven.

%d bloggers liken dit: