Je hebt er vast al eens over gehoord: tiny houses. Op een paar vierkante meter wonen, slapen, koken en douchen en dan het liefst nog zelfvoorzienend door zonnepanelen, grijs water recycling en regenwateropvang.
Vast of verplaatsbaar? Tiny house of toch een tent ?
Het klinkt heel mooi en volgens sommigen gaat – wat ik noem – Glamping een fantastische toekomst tegemoet. Iedereen wil straks zo’n huisje en als de locatie niet (meer) bevalt of je vanwege een wisseling van baan ergens anders wilt wonen, dan laad je je huis geheel op een vrachtwagen en zet het op een nieuwe plek neer. Absolute vrijheid, zeker als de overheid niet moeilijk doet over (bouw)vergunningen en dergelijke.
Tussen droom en werkelijkheid zitten echter vaak juridische belemmeringen. En dat is ook hier het geval. Graag wil ik die realiteit aanstippen zodat jij in je werk als financieel adviseur beslagen ten ijs komt bij een tiny house.
Roerende zaken blijken onroerend
Sinds het Portacabin-arrest van de Hoge Raad weten we dat fysiek roerende zaken juridisch bestempeld kunnen worden als een onroerende zaak. Een bouwkeet, stacaravan of vakantiechalet kunnen bestemd zijn om duurzaam op de betreffende locatie te staan. En die bestemming kan blijken uit simpele feitelijke zaken, zoals het aanbrengen van een kleine haag rondom de stacaravan waardoor de wielen aan het zicht onttrokken zijn.
In een interessant artikel in het Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR 7157, pagina 513-520, 1-8 juli 2017) beschrijft mevrouw Tweehuysen de jurisprudentie van zowel de Hoge Raad als lagere rechters inzake de invulling van dat bestemmingscriterium. Voor de praktijkbeoefenaars is het een zeer leerzaam artikel en haar conclusie over tiny houses wil ik je niet onthouden. Volgens haar is het goed denkbaar dat tiny houses onroerende zaken blijken te zijn.
De volgende stap die gezet moet worden heeft te maken met het leerstuk van de natrekking. Op grond van de wet wordt de eigenaar van de grond namelijk automatisch eigenaar van alle opstallen die op die grond worden geplaatst. Ook grondeigenaren van percelen waarop een Portacabin of een tiny house geplaatst wordt, krijgen dan meer bezit dan zij voorheen hadden. Maar natuurlijk alleen als de betreffende Portacabin of tiny house voldoet aan het duurzaamheids-criterium.
Eigendomsovergang zonder enigerlei betaling, contract of instemming
Het klinkt vreemd, maar het voorgaande houdt in dat degene die een tiny house koopt bij de bouwer, een garantie van eigendom krijgt tot aan de deur. Zodra het tiny house afgeleverd wordt op de door de koper gewenste locatie kan bijvoorbeeld het planten van een buxushaag rondom het aangebouwde terras bij de (voor)deur er al voor zorgen dat er sprake is van voldoende duurzaamheid. Daardoor gaat de eigendom van het tiny house juridisch over op de eigenaar van de (onder)grond en daar is geen enkel contract, instemming of betaling van een “koopsom” voor nodig.
Of de koper van het tiny house nog een vergoeding kan claimen bij de perceels-eigenaar op grond van het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking laat ik even in het midden.
Maar het is duidelijk dat het bezit van een tiny house niet zo vrij is als wel wordt gedacht. De koper van zo’n optrekje zal afspraken met de grondeigenaar moeten vastleggen om natrekking te voorkomen. De veiligste methode is het (bij de notaris) vestigen van een recht van opstal tot het mogen hebben van een tiny house op de grond van die andere partij. Het tekenen van een huurovereenkomst biedt geen uitkomst als de rechter concludeert dat voldaan is aan de bestemmingseis.
Advies voor de financieringspraktijk
Zolang dit soort afspraken niet gemaakt en juridisch correct vastgelegd zijn, denk ik niet dat er een reguliere financiële instelling is die de aankoop van een tiny house wil financieren. De eigendom van het verhaalsobject (het tiny house) kan namelijk binnen enkele minuten door een feitelijke handeling (het planten van buxus) overgaan op een ander dan de debiteur. En die handeling kan op ieder moment ná de aanschaf en situering van het tiny house plaatsvinden.
Wil de betreffende bank zekerheid dat het tiny house uitgewonnen kan worden, dan zal er een pandrecht moeten worden gevestigd, maar dat werkt alleen als er geen sprake is van natrekking. Oftewel alleen als er een juridisch correcte scheiding wordt aangebracht tussen de ondergrond en het tiny house, bijvoorbeeld door het sluiten van een huurovereenkomst of het vestigen van een opstalrecht.
Wordt er echter een akte bij de notaris gepasseerd waarin een recht van opstal wordt gevestigd, dan is het de vraag of er niet een hypotheekrecht in plaats van een pandrecht gevestigd moet worden. Tenslotte is het niet mogelijk een pandrecht te vestigen op een onroerende zaak.
Een pandrecht kan natuurlijk wel gevestigd worden op roerende zaken die “dienstbaar” zijn aan zo’n onroerende zaak. Dat kan echter alleen gedaan worden door de juridische eigenaar van die onroerende zaak. Door de natrekking is dat niet de koper van een tiny-house maar de grondeigenaar.
Krijg jij het verzoek de financiering te regelen vanwege de aankoop van een tiny house, dan raad ik je aan om je opdrachtgever duidelijk te maken dat de kans op succes gering is. Simpelweg omdat de meeste financiële instellingen bang zijn dat er geen zekerheid verstrekt kan worden.
Is de hypotheekhouder van de ondergrond blij ?
Stel dat een tiny house volledig met eigen geld gekocht kan worden en geplaatst wordt op grond van een ander dan de koper. En stel dat er op die grond al een hypotheekrecht is gevestigd. Dan krijg je, zoals beschreven, de vreemde situatie dat het tiny house door natrekking eigendom wordt van de grondeigenaar. Tenminste, als voldaan wordt aan het criterium van duurzame bestemming.
Op basis van het hypotheekrecht wordt het tiny house ineens ook deel van het onderpand waarop het hypotheekrecht rust. Bij niet-nakoming van de afspraken door de grondeigenaar, kan de hypotheekhouder besluiten om het (totale) onderpand te executeren. Dus niet alleen de (oorspronkelijke) grond maar ook het tiny house.
Waarschijnlijk zal de opbrengst hoger zijn dan zonder het tiny house, maar mogelijk is de hypotheekhouder daar helemaal niet blij mee. De koper van het tiny house zal gegarandeerd een executiegeschil voorleggen aan de voorzieningenrechter om de openbare verkoop van “zijn” tiny house te voorkomen.
Of het tiny house door natrekking onder het hypotheekrecht valt, wordt uiteindelijk bepaald door rechter(s) in een bodemprocedure op basis van de feitelijke omstandigheden. Indien de eerder vermelde buxushaag (plotseling) vervangen blijkt te zijn door eenjarige viooltjes, is de kans aanwezig dat de voorzieningenrechter in kort geding oordeelt dat in een bodemprocedure besloten zal worden dat niet voldaan is aan het criterium van duurzame bestemming. Vermoedelijk zal de voorzieningenrechter dan ook in het executiegeschil in het voordeel van de koper van het tiny house beslissen.
De bijbehorende vertraging in de uitwinning en de daarmee gepaard gaande extra kosten voor onder meer juristen, kan de hypotheekhouder proberen te verhalen op de uiteindelijke verkoopopbrengst van de ondergrond. Maar die zal lager uitvallen omdat het tiny house geen onderdeel vormt van hetgeen in het openbaar verkocht wordt. Sterker nog: het feit dat er onduidelijkheid is omtrent het (verblijfs)recht van de koper van het tiny house om dat object op de ondergrond te plaatsen, kan potentiële kopers afschrikken en dus de verkoopopbrengst negatief beïnvloeden.
Hei-sessie
Wellicht is het een idee als de Nederlandse Vereniging van Banken en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie “de koppen bij elkaar steken” om de problemen te inventariseren en oplossingen aan te dragen ?
Zet een aantal tiny houses bij elkaar en laat iedere deelnemer aan zo’n hei-sessie zich aan het einde van de dag terugtrekken in zijn of haar eigen “hutje op de hei”. Wie weet wat voor bijzonder heldere inzichten er dan ’s ochtends blijken te zijn.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
